南宁最新规划出炉！马山县异军突起,兴宁区落选遗憾！

马山县凭什么突然被重视

很多人看到这次南宁的规划公告,第一反应都是懵的,因为马山县这个名字,在过去很长时间里,基本等同于＂边缘＂＂偏远＂＂没什么存在感＂,你去问南宁本地人,十个里面有八个会告诉你马山就是个山区县,离市区远,经济也不行,但这次规划里,马山县拿到了一个非常明确的定位,叫＂生态康养示范区＂,而且配套的基础设施投入、产业扶持力度都不小,这就很有意思了,因为这说明决策层看到了一个东西,一个过去被所有人忽略的东西,就是马山县那些看起来没用的山和水,在今天这个时间点上,突然变成了稀缺资源。

这个逻辑其实很清楚,南宁这几年一直在推＂强首府＂战略,但强首府不是把所有资源都砸到市中心,而是要让整个南宁都市圈的功能分工更合理,市中心负责商业、金融、行政,近郊负责制造业和物流,那远郊干什么？远郊就得承接那些需要环境、需要空间、需要慢节奏的产业,康养、文旅、休闲农业,这些东西放在市中心根本没意义,但放在马山县这种地方,就能把劣势变成优势。你看马山县现在在做什么,修路、建民宿集群、引进康养项目,甚至还在谈一个温泉度假综合体,这些动作都不是随便拍脑袋的,是真的在把＂远＂＂穷＂＂山多＂这三个过去的弱点,重新包装成＂安静＂＂原生态＂＂适合养老＂的卖点。

兴宁区为什么没进核心名单

兴宁区这次没进核心发展名单,很多人觉得意外,因为兴宁区在南宁的地位一直很稳,老城区、人口密度大、商业成熟,按理说应该是规划里的重点,但你仔细看规划就会发现,这次的逻辑不是＂谁现在强就给谁资源＂,而是＂谁有空间承接新功能就给谁机会＂,兴宁区的问题不是不好,是太满了,地已经开发得差不多了,人口也已经很饱和了,你再往里面塞产业、塞项目,边际效益会越来越低,还不如把资源给那些有地、有潜力、能从零开始规划的区域。

这其实是很多老城区都会遇到的困境,就是你过去的优势会变成今天的包袱,兴宁区现在最值钱的是存量,是那些已经建好的商圈、住宅、基础设施,但这些东西恰恰让它很难腾出空间去做增量,你想在兴宁区搞一个大型产业园？拆迁成本高到让人头疼,想建一个新的交通枢纽？周边全是密密麻麻的居民区和商业体,根本没有施展空间。所以这次规划其实是在做一个很现实的选择,就是让兴宁区继续做好自己已经在做的事情,维持现有的城市功能,把新的增长极放到其他地方去。

这次规划真正在说什么

这次规划如果你只看表面,就是几个区县的名单变化,但你往深了看,会发现它在回答一个问题,就是南宁接下来要靠什么继续往前走,过去南宁的增长模式很简单,就是扩大城市面积、引进企业、增加人口,但这个模式到今天已经有点走不通了,因为人口增速在放缓、土地指标在收紧、产业竞争在加剧,你不可能再像过去那样粗放式发展,必须得精细化、差异化,每个区域都得找到自己的位置。

马山县能起来,不是因为它突然变强了,是因为它找到了一个别人做不了的事情,就是生态康养,这个事情青秀区做不了,因为青秀区太贵了,武鸣区也做不了,因为武鸣区在忙着搞产业园,只有马山县有条件慢下来、静下来,去承接那些需要环境和空间的需求。兴宁区落选也不是说它不重要了,而是它的重要性已经不需要规划再去强调,它的任务是守住现在的基本盘,别让老城区衰败,这本身就是一个很重的责任。

小贴士：如果你是投资者或者打算在南宁买房,这次规划其实给了一个很明确的信号,就是别再盯着老城区的存量了,那些地方的价值已经基本稳定了,真正有想象空间的是那些被规划赋予了新功能的区域,马山县现在还早,但你可以关注一下周边的交通建设和产业落地进度,等基础设施到位了,价值会起来得很快,当然前提是你得有耐心,因为这种地方不会像市中心那样立刻见效,但一旦起来,空间会比老城区大得多。