南宁新一轮建设热区亮相！未来几年这些版块,潜力旺盛
很多人看五象新区,只看到了新楼盘、新地标、新商圈,觉得就是常规的城市扩张,但这个判断浅了,因为五象新区真正在做的事情,不是简单地把城市往南推,而是在重新定义南宁的城市重心应该长什么样,这个重心不只是行政中心搬过去,商业配套跟过去,而是把过去青秀区那种＂高端但拥挤＂的模式彻底打碎,换成一种＂空间足够大、规划足够超前、产业足够新＂的模式,你在青秀万达看到的是人挤人,在五象总部基地看到的是每栋楼之间都留了足够的呼吸空间,这不是为了好看,是因为这个区域从一开始就不是按照传统商业区的逻辑在建,而是按照产业集聚区的逻辑在建,金融城、总部基地、自贸区,这些名字听起来很虚,但落到现实里就是一件事,就是让那些过去不会来南宁、或者来了也只是设个办事处的公司,现在愿意把区域总部放在这里,因为这里的硬件配套、政策支持、人才吸引力,已经到了一个新的量级。
这种量级的变化,最直观的体现就是房价和租金的双重上涨,不是炒起来的那种虚高,是因为需求端真的在变化,过去南宁的购房需求主要是本地刚需和改善,现在五象新区吸引的是外来企业高管、金融从业者、创业团队,这些人对住宅的要求不一样,他们要的不是单纯的居住空间,而是工作半径内的高品质生活配套,所以你会看到五象新区的楼盘,哪怕价格已经到了两万多一平,去化速度依然快,因为买的人不是在买房子,是在买一种＂我的工作和生活可以在同一个区域内高效运转＂的可能性,这种可能性在老城区是实现不了的,因为老城区的空间已经被填满了,想要改造成本太高,而五象新区是从零开始规划的,所以它可以把这些需求一次性解决掉。
武鸣这几年的变化,很多人用＂黑马＂来形容,但这个词其实不准确,因为黑马意味着意外,而武鸣的崛起一点都不意外,它是南宁主城区产业外溢的必然结果,当五象新区吸纳了金融、总部经济这些高端产业之后,那些需要大面积土地、对区位要求没那么高的制造业、物流业、农产品加工业,就必然要找一个成本更低、空间更大的地方,武鸣正好在这个位置上,它离主城区不远,高速、快速路都通了,但地价比主城区便宜一大截,所以你会看到这几年武鸣的工业园区一个接一个地建起来,不是那种小打小闹的作坊式工厂,而是规模化的现代产业园,这些产业园带来的不只是就业岗位,还有人口的持续流入,有人就有消费需求,有消费需求商业配套就会跟上,所以武鸣现在的变化,不是单纯的房地产开发在推动,而是产业、人口、配套三者形成了一个正向循环。
这个循环一旦启动,房价上涨就是自然的结果,因为需求端在变化,过去武鸣的购房需求主要是本地农转非人口和回乡置业,现在增加了大量的外来务工人员和产业园从业者,这些人的购买力虽然不如五象新区的金融从业者,但他们的数量足够大,而且他们的需求是刚性的,因为他们要在武鸣长期工作,租房不如买房,所以你会看到武鸣这两年的楼盘去化速度明显加快,尤其是那些靠近产业园、交通便利的项目,基本上开盘就能卖掉大半,这不是开发商营销做得好,是因为市场需求真的在那里,而且这种需求是可持续的,因为产业还在继续导入,人口还在继续流入,只要这个趋势不变,武鸣的房地产市场就还有空间。
江南区这几年的变化,表面上看是旧改、棚改带来的,但本质上是南宁整体城市格局调整之后,江南的价值被重新发现了,过去江南在很多人眼里就是老城区、工业区、城中村,脏乱差的代名词,但这个判断忽略了一个关键问题,就是江南的地理位置其实非常好,它就在市中心旁边,地铁、快速路都通了,到青秀万达十几分钟,到五象新区半小时,这种位置放在任何一个城市都是黄金地段,只是过去江南的城市界面太差,把这个优势掩盖了,现在随着旧改的推进,那些破旧的厂房、握手楼逐渐被拆掉,取而代之的是现代化的住宅小区、商业综合体,江南的真实价值就显现出来了,它不是一个需要被拯救的边缘区域,而是一个被低估了很久、现在终于要兑现价值的核心区域。
这个价值兑现的过程,最明显的表现就是房价的快速上涨,过去江南的房价普遍在一万出头,现在已经涨到了一万五六,而且还在继续涨,因为供应端在减少,旧房子拆了,新房子还没建好,但需求端在增加,那些过去觉得江南配不上自己的购房者,现在开始重新审视这个区域,因为他们发现如果要在南宁主城区买房,江南是为数不多还能用相对合理的价格买到的地方,青秀区已经太贵了,五象新区也不便宜,江南虽然在涨,但总价还能接受,而且随着旧改的完成,江南的居住环境会越来越好,这个预期是确定的,所以现在买江南的房子,不是在买现状,是在买未来三到五年的改善空间。
如果你现在要在南宁买房,不要只盯着房价看,要看产业在哪里,人口在往哪里流,配套在怎么跟进,五象新区适合有一定经济基础、看重产业配套的人,武鸣适合预算有限但能接受稍远距离、看好产业外溢的人,江南适合想留在主城区、愿意等旧改完成后价值兑现的人,每个区域的逻辑不一样,选择的标准也不一样,但核心只有一个,就是你买的不是房子本身,是这个区域未来三到五年的确定性。
