南宁养老安居:980万银发族的＂绿城＂新选择,凭什么跻身全国百强?

2025年11月，一份来自国家信息中心的重磅榜单引发关注：南宁入选积极应对人口老龄化引领型城市百强榜单，获评"政策措施引领型"优秀级、"服务体系引领型"良好级城市。同期，"南宁市加强日本养老产业协作打造银发经济国际合作新标杆"还入选了国家发展改革委发布的60个银发经济发展典型案例。

这可不是一块随便拿到的"奖牌"。

同年11月22日，第十一届中国养老服务业发展论坛在南宁举行。广西壮族自治区党委常委、南宁市委书记农生文在致辞中指出，作为生态宜居的"中国绿城"，南宁市近年来强化政策支持、要素保障、人才支撑，加快建设多元化养老服务体系，持续提升养老服务水平，大力发展银发经济，有力有效满足老年人服务需求、提升老年人生活品质。

养老产业的"蛋糕"有多大？一组数据足以说明。据广西壮族自治区人力资源和社会保障厅网站发布的信息，广西60周岁及以上常住老年人口约980多万。而2025年1—7月，到广西旅居养老的老年人超过294万人次，同比增长24.6%，带动消费580多亿元。

近300万人次的旅居老人、580多亿元的消费——这座"绿城"正在成为银发一族心目中的"桃花源"。

好的养老环境，离不开好的政策"骨架"。南宁在这方面可谓下足了功夫，从自治区到市一级，一套完整的政策体系已然成型。

南宁版"养老行动路线图"

根据南宁市养老产业发展三年行动方案（2024—2026年），南宁正在加快建设市、县（市、区）、乡镇（街道）、村（社区）四级养老服务设施。到2026年，目标明确：

• 新建住宅小区配建社区居家养老服务用房达100%

• 老旧小区配建社区居家养老服务用房达60%以上

• 乡镇区域养老服务中心覆盖率达到60%

• 完成特殊困难老年人居家适老化改造和家庭养老床位建设共1.2万户以上

• 基本形成覆盖城乡、布局合理、共建共享的老年助餐服务网络

方案还特别提出，要发展旅居养老产业，促进"养老+"旅游、医疗、养生、地产等行业融合，打响"长寿福地，颐养南宁"品牌。

立法保障：新建小区养老设施"一个都不能少"

2025年5月，南宁市施行《南宁市居家社区养老服务规定》，明确在城区新建小区严格落实"同步规划、同步建设、同步验收、同步交付"的"四同步"要求，确保每处养老服务设施"不低于300平方米"。这意味着，今后在南宁买新房，楼下的养老服务配套是"标配"。

广西层面的"大目标"

根据《广西养老产业发展三年行动计划（2024—2026年）》，到2026年，广西要基本建立布局合理、业态丰富、链条完整的养老产业体系，全区养老产业规模达到900亿元，培育55家在全区具有较大影响力、20家在全国具有一定影响力的品牌企业。

再看南宁市养老服务设施布局专项规划（2022—2035年）中的关键指标：到2035年，南宁养老床位总数目标为7.25万张，养老机构护理型床位占比不低于80%，15分钟社区生活圈养老服务设施覆盖率达到100%。

从短期行动到长期规划，从产业发展到立法保障，南宁的养老政策称得上"层层加码、步步落实"。

政策搭好了台，市场自然"唱戏"。目前南宁养老地产市场已呈现出多元业态蓬勃发展的格局，从央企到险企、从本土品牌到全国连锁，各路玩家纷纷入场。

代表项目巡礼

华润悦年华颐养社区（南宁五象）——这是华润置地悦年华品牌首个CCRC（持续照料退休社区）项目，位于南宁五象新区玉洞大道70号，集颐养社区、高品质康复医院、滨湖精品住宅、健康生活馆、集中式商业街区五大业态于一体。项目与日本知名养老服务商礼爱株式会社合作，对标日本7S照护服务标准。活力长者公寓采用会员制模式，押金约50—80万元/间，使用权限50年，会员还需每月缴纳服务费2100元/人。高龄养护公寓则采用"押金+月费"模式，综合月费区间在5520元/间至1万元/间不等。目前设有1541个床位，月费4800元/月起。

泰康之家·桂园——这是泰康保险集团旗下在广西打造的首家大规模、全功能、国际标准的高品质医养社区，也是泰康之家在全国投入运营的第13家持续照护医养社区，更是其首家落地少数民族自治区的社区，于2022年9月28日盛大开业。项目位于南宁市兴宁区三塘板块（天德路21号），是城市核心区东扩第一站的重点发展方向，毗邻地铁五号线，距南宁东站仅10分钟车程，临近九曲湾温泉度假村、那考河湿地公园等生态资源。总投资约27.2亿元，占地面积约15.2万平方米，地上建筑面积约23.5万平方米，可提供约2000个养老单元。按照"一个社区、一家医院"模式，社区内部配建一家二级康复医院，设置医疗床位约100张、护理床位约500张，重点打造老年医学、康复医学、健康管理三大医学中心，并特别设置广西民族特色医学科，提供瑶族头疗、壮式痛症推拿、竹火罐、砭石刮痧、药泥炙等特色项目。社区采用"1+N"多学科照护模式，是中国大陆地区首家落地"合十护理"疗法的机构，为长辈提供独立生活、协助生活、专业护理、记忆照护等一站式连续性服务。收费方面，独立业态约5200—13000元/月，护理业态约7600—12400元/月（含餐费），预定金3万元。依托泰康之家全国36城44个项目、22城25社区的连锁运营网络，桂园还支持"居游+旅游"候鸟式旅居养老。

前海人寿幸福之家——前海人寿在南宁布局了两个康养社区。南宁康养社区位于良庆区，设有1100个床位，收费5980元/月起，是集"养老生活照料、文化娱乐养生、医疗健康管理"于一体的康养机构，与前海人寿南宁医院同园共建，以"医疗—康复—养老—善终"四维一体为核心服务特色。广西康养社区位于邕宁区，设有800个床位，收费4200元/月起，与国家标准三级综合医院前海人寿广西医院同园共建。

华邦美好家园（南宁江南）孝慈苑——公建民营项目，按五星养老机构标准打造，建筑面积约20538.42平方米，规划养老床位424张，收费3000元/月起。

太和·自在城——堪称南宁养老地产的"巨无霸"。项目位于广西—东盟经济技术开发区，总用地达6500亩，总投资约110亿元，全部建成后可提供1.5万张康养床位，收费3400元/月起。一期智慧康养核心区占地1428亩，已完成建筑面积17.5万平方米，园区内设有二级综合医院"南宁和正医院"、大藏书院（开设40余门老年大学课程）等配套，构建了"养老、养生、养心"三养合一的康养模式。

此外，2026年2月，广旅南宁社区乐龄中心在南宁市江南区正式投入运营，融合"医、康、养、护"一体化服务，打造"全域养老"社区综合服务体。2025年9月，广旅集团旗下首家康养酒店在南宁开业，以"东方康养疗愈"为定位，创新构建"一诊、五选、N提升"服务体系。

养老地产的"硬币两面"

养老地产看起来很美，但我们也要客观看待它的优势与挑战：

优势方面： 南宁养老地产已形成多元化产品体系，从高端CCRC社区到普惠型公建民营机构，覆盖不同消费层次；医养结合模式深度落地，多个项目与医院同园共建，真正实现"楼上养老、楼下看病"。

挑战方面： 养老地产前期投入大、回报周期长，运营盈利始终是行业难题。据克而瑞漾美康养的数据，2023年下半年TOP50养老企业的市场集中度较高，TOP3企业床位数量占比达30%，说明行业还处于"大鱼吃小鱼"的整合期。同时，南宁本地养老消费习惯的培育仍需时间，如何让更多老年人从"居家养老"的传统观念转向接受机构化、社区化养老服务，是摆在所有从业者面前的课题。

聊养老安居，绕不开房价。对于考虑在南宁购房养老的朋友来说，当前的市场情况值得关注。

从克而瑞数据来看（含普通住宅、别墅、酒店式公寓），2025年1月南宁新房成交均价为11283元/平方米，此后整体呈下行趋势，到2026年2月降至9878元/平方米，2026年3月为9938元/平方米。成交套数方面，2025年全年月均成交约2000套上下波动，2025年5月和10月出现成交小高峰。

从2025年1月到2026年3月，南宁新房成交均价和成交套数的变化趋势如下图所示：

从上图可以看出，南宁新房成交均价从2025年初的约11283元/平方米逐步回落至2026年3月的约9938元/平方米（含普通住宅、别墅、酒店式公寓），成交量则呈现波动态势。

政策红利叠加

在购房政策方面，南宁此前推出了购房补贴"即买即享"活动，覆盖近120个项目。在2025年2月1日至3月31日期间，购买参与活动的新建商品住宅可享受1万元/套补贴。此外，南宁还叠加了不限购不限售、跨区域购房可算首套、多子女家庭住房认定套数"减1"等多重利好。

在产品品质方面，2025年11月，南宁市自然资源局印发了《南宁市自然资源局关于支持实施高品质住房的若干措施》，涉及鼓励提升居住小区公共空间品质、优化设置居住配套设施、提升居住舒适度、优化空中花园住宅设计四大方面共12条优化措施。这意味着未来南宁的新建住宅产品力将进一步升级，公摊减少、得房率提高，对养老置业来说是实实在在的利好。

在土地市场方面，据统计2025年南宁全年成功出让商住地22幅，总面积约824亩，成交金额约43.34亿元，整体竞价冷静克制。

对于有养老安居需求的购房者而言，当前南宁房价处于相对友好的区间，叠加政策利好和产品升级，可以说是一个值得关注的窗口期。

房子买了、机构有了，日常的养老服务跟不跟得上？这才是决定"住得好不好"的关键。南宁在这方面的答卷，可以说相当有诚意。

医养结合：看病养老"一站式"搞定

据广西壮族自治区民政厅网站信息，南宁市截至2022年底医养结合机构达60家。全市238所社区卫生服务中心（站）、乡镇卫生院为老年人提供健康管理服务。同时，南宁市已设立长者食堂50家，累计为老年人提供用餐服务130多万人次。

从2021年3月起，南宁还实施了长期护理保险试点，全市77家机构被纳入长护险定点机构，其中21家机构提供居家上门护理服务，1.1万人按规定享受长护险待遇。

适老化改造与"物业+养老"

在南宁市西乡塘区民族苑小区，老人们可以在"物业+养老"服务活动中心体验理疗按摩、足浴、艾灸等保健项目。南宁市公租房小区还为200多户住户安装了"一键呼救"设备，24小时连接物业监控室，确保突发状况时第一时间获得救助。

放眼广西全区，养老服务体系建设成效显著：

• 建成家庭养老床位1.6万张

• 街道综合性养老服务中心138家，覆盖率100%

• 乡镇区域养老服务中心610家，覆盖率超过55%

• 社区日间照料中心、幸福院等9400多个

• 老年助餐点721个

• 公办和民营养老机构567家，床位数8.75万张

• 护理型床位占比高出全国平均水平16个百分点

• 为9万多户经济困难老年人家庭开展适老化改造

从居家到社区、从机构到保障，南宁的养老服务正在实现从"有没有"到"好不好"的跨越。正如中国人民大学原副校长杜鹏在第十一届中国养老服务业发展论坛上所指出的，当前具有中国特色的"三多一高"养老格局正在形成——"多主体共建""多形态协同""多业态融合"以及从"扩面"向"提质"的高质量转型。

南宁养老安居，未来可期