备战五一,盛邦观宸等南宁8大新盘扎堆入市

刚刚过去的3月和截止目前的4月数据看，南宁的楼市小阳春有点凉当下南宁楼市行情，到底夯还是拉？，感觉阿公再不发点大招，第二季度的数据也不会太好看。

看天吃饭肯定是不行的，各大开发商只能积极自救了，虎爸带团队转了一圈市场发现，五一前南宁至少有8个新盘要入市或加推。

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嗯，我挑5个有代表性的讲讲（盛邦观宸的户型放在最后，先看的直接拉），看完小伙伴们就知道接下来的三月三，和五一假期该往哪跑了。

1、青秀区：邦泰藏玥，南宁新晋顶豪四代宅来了。

项目位于凤岭北凤翔板块的长月巷，绝对的核心地段。

地块仅13亩，规划2栋板楼，但定位直奔高端改善——建面237-267㎡打造第四代产品。这应该是南宁目前户均最大的小区了吧？

产品层面和示范区，虎爸在《验资200万，踩盘完邦泰藏玥的一些看法》里已经写过了，就不多赘述。

虎爸点评：作为接棒南宁新一代的顶豪，把邦泰藏玥放第一个，也算是给足排面了。

这个项目其实核心卖供应稀缺，地块素质说实话比较一般，做顶豪定位有些拔高超配了，产品诚意是有的，也有市场引领性，可以归为产品豪宅一类，不是传统意义上的地段豪宅。

目前释放的价格是预计毛坯3万/㎡起，验资200万可看房，土豪们准备好钱了么？

2、西乡塘：璞逸明月，预计4月底开放售楼部。

璞逸明月位于科园大道，和华宏云墅相隔约300米，是高新区核心居住区域唯二的住宅新盘。

项目占地36.6亩，容积率2.7，规划8栋24-26层高层，其中6栋做全板楼一梯一户布局，130-140㎡面积段占比达60%，算是刚改B盘。

配套层面，东临明月湖公园，学区属于西乡塘第二梯队，5分钟车程到西大商圈，所见即所得。

产品层面，基本把市面上的主流优点都抄了一遍：公建化立面+超高得房率+酒店风等，直接把配置拉满了（详见《测评璞逸明月：西乡塘新卷王？抄到入户光厅2.0》）

户型方面，板楼128㎡做4+1房三卫，139㎡卡在契税140平分界线，塔楼90-100㎡做3+1房，尺度碾压新规1.0的110平。

虎爸点评：

我认为呢，这个项目最大的突破性是把西乡塘刚改盘的配置给提高了：

一梯一户板楼、层高3.1米和入户光厅2.0。

以上任何一个都能对周边降维打击。

项目预计四月底上市，价格估计8字头起步，均价9字头左右。对于打算在西大附近改善、注重环境和面积、又接受不了华宏云墅四代宅产品的小伙伴，可以重点看看。特别是128平户型，干到了二手房180平的配置，太香了。

3、江南区：麒麟江南璞悦，正在顺销冲三月三节点。

项目位于壮锦大道东侧，富锦路沿线。

距离地铁5号线周家坡站约700米，未来6号线横岭站约300米，周边配套还比较荒凉，也就对面的金城江南壹品有点底商了。

小区规模不大，仅23.5亩，由5栋楼组成，但数据挺亮眼：16-17层小高层，容积率仅2.5，这么低密一点也不江南好吧。

目前项目首推2号楼、3号楼，都是独栋独单元+2梯4户塔楼结构，户型分别有89、99、109㎡三款，都是主打新规超高赠送率。

虎爸点评：

整体看下来呢，这个项目算是华润未来城市的代餐吧。

一来弥补了未来城市清盘后区域供应的空档期。二来在产品方面比未来城市更低密。当然地段上，还是差了些意思。

目前项目已经开始销售，最低价做到6959元/㎡起，主力价格在7400-7600元/㎡左右，三月三期间送产权车位和物业费。

总结下适合的人群，一是江南地缘客。二是可以通过地铁5、6号线上班，预算又不高的小伙伴们，可以看看。

4、良庆区：荣旺臻品，天地楼是亮点。

项目位于大沙田田德政路，距离地铁4号线金象站约600米。

楼盘规模不大，22.2亩，总图由3栋天地楼和4栋高层组成，容积率3.0。

户型方面，目前项目首推5号楼2梯4户塔楼户型，分别有91、109、117㎡三款，得房率在高达125%。

虎爸点评：荣旺是谁？说实话虎爸都一脸懵，这又是哪位新玩家？

一查资料，果然和想象中的差不多，典型的承建施工方转开发商的案例，之前的大沙田客运站、天池山等都是他们家承建的。

但承建和开发两回事，开发更多是整合型，涉及整体策划、资金筹集、土地获取、规划审批等前期工作，以及项目销售和运营。而承建相对简单得多了，只要把施工方面做好就行了。

所以，承建做的好，不一定能做好开发。主要是基因和工作流天差地别。

但虎爸去踩盘，看了方案和现场展示去，倒是蛮意外的：比想象中的成熟，没有承建商转型那种土冒感。总的来说，亮点有三个：

第一，最大化的尊重大沙田当地的需求，规划了天地楼产品。而且发挥出色，249㎡买四层半实得七层半，得房率196%，实用面积495㎡，70年住宅性质，一层商铺+二至六层居住+七层露台花园，商住一体。

第二，开发商态度端正，是真正的研究过市场的。无论是建筑造型还是户型设计，可以看出不是随便找个设计院套模板，花钱做设计方案，一点没有新手那种粗糙和随意。成熟得像个大开发商。比如建筑风格和细节，都是对标目前主场的主流水平，甚至有些还用力过猛了。

第三，懂得自己的能力边界，请的是万科物业。很多土冒开发商为了把钱给赚尽，一般都会成立个物业公司自己干。

目前价格还没出，参考周边在售的有恒悦天润城、星悦湾，虎爸觉得超过8字头就没有性价比了。

没办法，有钱没钱大沙田。虽然大沙田的配套成熟，烟火气十足。但同时这也是双刃剑，毕竟很多人一听到大沙田就直接PASS了。

总的来说，这个项目比较适合原地置换改善的。

5、五象湖：盛邦观宸，预计5月开放实景示范区。

观宸真的能用“千呼万唤始出来"形容了。

项目位于五象湖板块核心+五象首个四代宅产品，可谓赚足了市场关注度。

配套方面，"学铁商景医"全覆盖，地铁2号线那福路站与平良立交站，十四中五象校区、五象万象汇、医科大附属肿瘤医院、广西国际壮医医院，全是现成的。

项目占地64亩，2.5容积率，规划建设8栋住宅，采用一梯一户纯板楼围合式布局。面积段148-291㎡，只做纯改善+纯四代宅，不做任何三代混搭。。

产品方面，面积段148-291㎡，只做大户型纯改善+纯四代宅，不做任何三代混搭。

户型分别有148、171、205、291平奇偶层至少8款，目前户型图已经拿到了，大家先看一波：

虎爸点评：目前看了官方对项目的推广解读，

第一，独创"分户墙"设计，既确保空中花园的视野和阳光，又隔绝相邻住户的直接对视，解决四代宅最核心的隐私痛点。

第二，发挥滨江府做中式园林的优势，打造“地上苏式园林+空中垂直森林”的双重自然场景。

第三，放弃市面上妥协性的四代宅高低配方案，保证居住的纯粹性。

以上呢，我认为从大众推广层面来说是解读到位的，但更多流于“形“的层面，而更层次的"神“和“魂”就差了点意思了。

像虎爸看项目呢，就喜欢先“找魂”，从主线脉络出发（虎爸眼中的盛邦滨江府）

篇幅有限，虎爸下次专门开一篇专门聊吧。

目前了解到，首期定价会比较务实，如果考虑改善型四代宅的小伙伴可以重点考虑。毕竟相比卖凤岭北地段溢价的藏玥和绿城来说，观宸的价格会相对亲民很多。总之，记得找我们团队看房买房，确保拿最低价。

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