大单!南宁卖房个税一刀切按差额20%?天价税费出现

一则个税消息引发南宁地产圈地震。

“南宁二手房个税政策变了，不再是以前那种按总价1%的计算方式，而是要统一按照差额的20%来征收。”

传言越传越凶，甚至有不少中介开始晒出所谓的“内部文件”和“系统截图”，催促卖家赶紧出手：“早些年买的房子，现在涨了这么多，如果按20%交税，那得多花好几万甚至几十万，要赶紧趁着窗口期过户。”

这则传言并非空穴来风，但并非事实的全部。

一石激起千层浪

中介疯传个税一刀切按20%

最近，鉴盘侠后台频繁被粉丝问及“真的按差额20%征收个税了吗？”

中介们的文案如出一辙：“紧急通知！南宁二手房税费政策已经调整，之前可以按1%核定征收个税，现在改成严格按差额20%征收了。像青秀早些年三四千一平买的房子，现在卖一万多，税费将大幅增加。” 

这一招确实有效，很多业主坐不住了。

为了帮大家理清这笔账，我们首先要搞清楚这两者到底是什么。

过去的实际操作中，南宁二手房交易的个税通常有两种计算方式：

▲南宁二手房个税计税方式

1. 核定征收（俗称1%模式）： 如果房子无法提供原值凭证，通常按照房屋总价的1%来交税。比如一套100万的房子，交1万个税。

2. 核实征收（俗称差额20%模式）： 如果能查到当年的买入原值，就得按“（现在卖出价— 原买入价 — 合理费用）× 20%”来交税。

虽然有2种计税方式，但在南宁，过去10多年，由于操作简便、计算简单，按总价1%交税 成为南宁二手房市场约定俗成的计税方式。

包括小剑这些年卖掉的房子，都是按1%成交价（或核税价）来缴税，从未按过差额20%缴税。

而现在，传言说要一刀切改成20%，这无疑是往平静的湖面扔了一颗巨石。

一笔心惊肉跳的账

一套房多交10多万个税

如果传言是真，一刀切执行差额20%个税，对于那些在房价暴涨前入手的业主来说，绝对是一笔“割肉”的损失。

我们来算一笔具体的账。

假设你2008年在凤岭北以4000元/㎡的价格买入一套100㎡的房子，总价40万。现在这套房子市场价12000元/㎡，总价120万。

▲100㎡房子不同交税方式的个税差异

按照旧政策（1%核定），只要交1.2万元个税。

但如果按照传言的新政策（差额20%），那个税将达到16万元。

两者相差了14.8万元，这可不是一笔小数目。

这多出来的钱，足够在南宁买一辆不错的代步车，或者付一套中小户型的首付了。

如果房子面积更大，或者涨幅更高（如早期买入的别墅），差额部分可能高达几十万。这对于普通工薪家庭来说，无疑是难以承受之重。

真相究竟是什么？

线下按20%，线上仍可1%

传言沸沸扬扬，那么事实到底如何？

小剑通过多方调查和实际交易发现，事情并非简单的“一刀切”。

可以说，目前南宁的二手房个税征收正处于一个“双轨并行”的混沌期。

1.线下办理：严格按差额20%执行

无论是不动产登记中心办证大厅，还是各城区税务办理窗口。工作人员明确表示，如果在线下柜台办理二手房过户涉税业务，系统会严格调取房子的历史网签记录和原值数据，按照“核实征收”的方式，即差额的20%来计算个税。

这意味着，如果你早些年低价买了房，又不是满五唯一的话，现在线下办理是无法享受1%的优惠的，必须按差额缴纳高额税费。

这一点，确实变了，也确实严了。

2.线上办理：依然保留1%的“老办法”

虽然线下查得严，但在线上办理渠道（如“邕e登”APP、广西税务手机APP等），系统目前依然保留了“核定征收”的选项。

也就是说，只要买卖双方通过线上申请、线上审核，在填报相关税费申请表时，依然可以选择按房屋总价的1%来缴纳个税。

这一点，确实存在。今年2月份，小剑刚刚卖了一套房，不满五唯一，采用线上办理，只交了1%的个税。

这就形成了一个奇特的现象：走线下，多交钱；走线上，按老规矩。

难怪有中介戏称：“现在过户不仅拼手速，还拼网速，更要拼你对手机APP的熟悉程度。”

只是以前没那么强硬，你实在不提供原始发票，直接按1%也可以。

现在税局系统强大了，优先按差额，实在都查不到的，尤其线上，还是可以按总价1%，并没有完全取消。

几家欢喜几家愁

新政到底对谁有利？

如果未来真的彻底关闭线上1%的通道，全面执行线下20%的标准，楼市的天平将发生剧烈倾斜。

1. 对谁最不利？—— 早期“房哥房姐”和买了豪宅的人

最受伤的莫过于那些持有房产超过5年甚至10年的业主。当年几千一平买的房子，现在即便只是随行就市，也涨了好几倍。一旦全面执行差额20%，他们的很多利润将被税费吞噬。此外，高档住宅、别墅的业主也要小心，因为这类房产总价高、原值相对较低，差额巨大，税费将是一笔天文数字。

2. 对谁相对有利？——涨价很少的业主

对于那些买了没几年，或者在高位接盘的“次新房”业主，这个政策反而没啥影响。比如2019年以后买入的房子，买入价和卖出价差额不大，甚至亏了很多，那么差额20%算下来可能只有几千块，甚至为0，比交1%还要划算。如果卖出价比买入价还低很多，个税依旧为零，没啥影响。

3. 对谁最有利？—— 税务局

毫无疑问，执行差额20%将堵住了大量税收漏洞。尤其是对于早年购置、增值巨大的房产，这将为税局贡献可观的税收收入。

◎剑语：确实严了，仍可钻空子

整体来看，个税政策确实比以前严了，尤其线下将严格按照差额20%执行。

但是，并没有线下线上100%的一刀切。当前，南宁二手房个税正处于“线上网开一面，线下严格执法”的过渡期。虽然官方尚未发布红头文件正式关闭1%的通道，但这个口子何时会收拢，谁也不敢打包票。

对于想要买卖房产的粉丝来说，如果手头正好有一套“老房子”要出手，趁着现在线上还能按1%办理，且卖且珍惜。 毕竟，这1%和20%之间，差的可是白花花的银子。

「声明&提示」