在南宁卖房，以下几种情况，个人所得税必须要按差额20%征收了。关键就看这几点：房子满不满5年、是不是唯一、以及还能不能找到当年的购房发票。
下面我把所有可能遇到的情况都掰开揉碎了讲清楚。
先记住几个总原则
1. 谁卖房谁交税：个税是卖方出的，买方不管这个。
2. 两种算法：一种是按差价的20%交（赚得多交得多），一种是按总房价的1%交（简单省事）。具体用哪个，主要看还能不能找到当年的买房发票和合同。
3. 最省钱的情况：房子满了5年，而且是家里（夫妻加未成年孩子）在广西的唯一住房，个税全免。
4. 换房有补贴：如果你在2026年1月1日到2027年12月31日期间，在南宁卖了房又买了房，符合条件的话，之前交的个税可以退回来一部分甚至全部。
具体怎么交税？卖房情形分5种
什么意思？ 房产证办了满5年，或者买房满了5年，并且这是你家在广西的唯一住房。
那你一分钱税不用交。这是二手房交易里的“王炸”组合，最省心。
这种情况适用于房子不是“满五唯一”了，但是你能找到当年的购房发票、合同、契税票这些凭证。你交的税钱 = （现在的卖价减去当年的买价减去卖房交的税减去装修费利息等） × 20%
简单说：就是你卖这套房子赚到的差价部分，交20%的税。能提供票据就能证明成本，只赚差价部分。对于，关于装修费、利息这些不是随口说的，得拿出正规发票来才行。
这种情况是房子不是“满五唯一”，也找不到当年的发票、合同了（税务局的档案里也查不到原价）。
怎么算呢？你交的钱 = 现在的成交价（不含税） × 1%。
简单说：既然搞不清你当年花多少钱买的，税务局就直接按你现在卖房总价的1%来收税。这是南宁最常见的情况。这里要注意，受赠得来的房子、法院拍卖的房子，不按这个算。
如果你是在南宁通过法院拍卖买到的二手房。那不管你找不找得到发票，都按卖房总价的3%来交税。这个比例比普通的1%要高。
意思是说，你的房子是别人赠与（送给）你的，比如父母赠给孩子。
哪怕你手里一张发票都没有，也不能享受总价1%的优惠。必须按差价（现在卖价减去赠与时的相关成本）的20%来交税。这一点要特别注意，税费可能会比较高。
这个“不能提供房屋原值凭证”是决定你按1%还是20%交的核心。
官方定义是你既拿不出买房的合同、发票，税务局的电脑系统里也查不到这套房子以前交易的记录，说白了根本算不出你当初花了多少钱。
1. 买商品房的：购房合同、发票、契税完税证明。
2. 买安置房/房改房的：安置协议、缴款收据、单位分房时的成本记录。
3. 自己盖房的：买建材的发票、施工结算单、报建交费的凭证。
4. 如果自己丢了，可以查南宁市不动产登记中心或税务局留存的档案记录。
1. 老房子资料丢了：比如西乡塘、江南区那些2000年左右的老小区，发票合同早没了，税务局也查不到记录。
2. 福利房没票据：单位的集资房、早期的拆迁房，手里只有一张协议，没有正式发票。
3. 资料不全：只有几张单子，算不清完整成本，系统里也没记录。
对了，这里三个误区一定要分清
1. 发票丢了 ≠ 按1%交：只要税务局档案里能查到上次交易的价格，哪怕你的发票丢了，也得按差价20%交。
2. 受赠房没发票 ≠ 按1%交：受赠房是特例，哪怕查不到原值，也得按差价20%交。
3. 法拍房 ≠ 按1%交：法拍房统一按总价的3%交，跟有没有发票没关系。
按现在南宁买房政策来看，你卖了房子一年内再买新房，之前交的个税是可以申请退一部分的，退还比例，我贴一张图在这方便大家对照。
但是要注意：必须是卖了再买，而且是在广西。如果卖的房子是“满五唯一”，本来就没交税，那也就没得退了。
南宁二手房个税现在实行“双轨制”
线下按20%，线上仍可1%
1.线下办理：严格按差额20%执行
我们了解到，目前在不动产登记中心办证大厅以及各城区税务办理窗口等线下柜台，办理二手房过户涉税业务，会严格按照差额的20%来计算个税。
2.线上办理：按房屋总价的1%来缴纳个税
目前在线上办理渠道（如“邕e登”APP、广西税务手机APP等），依然可以选择按房屋总价的1%来缴纳个税。
所以想省钱的，还是选择线上办理。不过这个双轨制肯定不长久，现在它是漏洞，需要办理的抓紧时间。
1. 卖房前先去查档案：别稀里糊涂就签合同。先去南宁不动产登记中心或税务窗口查一下，这套房子的原值在不在系统里。这直接决定了你是按1%还是20%交税。
2. 发票丢了想办法补救：如果查不到档案，赶紧找找原开发商、或者去住建局档案馆，看能不能补到相关证明。有时候多跑一趟，能省下不少钱。
3. 受赠房、法拍房提前算好账：这两种房子税费算法比较特殊，一个强制20%，一个强制3%，在谈价格的时候就得把这笔账算进去，免得事后扯皮。
4. 考虑换房的，算好时间：如果打算卖掉旧房换新房，利用好卖房后1年的退税窗口期，合理安排买房节奏，能拿回一笔不小的钱。
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