2026年2月，一则总投资12亿元的招标公告，将南宁青岛啤酒有限公司整体搬迁改造项目推至公众眼前。老厂区位于明秀路，新厂区选址西乡塘产业园，一期工程2027年10月建成。

这看似只是一家企业的产能升级。但如果我们换一个视角——170亩的市区核心地块，为什么没有走上“退二进三”的老路？为什么没有像民族商场那样拆了等十年？

开篇：一块没有被“卖掉”的黄金地

2026年2月13日，广西公共资源交易中心发布《南宁青岛啤酒有限公司整体搬迁改造项目》招标计划。

关键信息如下：

• 总投资：12亿元
• 用地面积：170亩
• 建设内容：年产40万千升啤酒生产线，分两期实施
• 一期时间：2027年10月建成
• 招标时间：2026年3月

但真正值得关注的，不是这些数字，而是一个被很多人忽略的问题：

位于南宁市区明秀路的170亩老厂区，怎么处理？

在过去的二十年里，中国城市处理市区老工业区的“标准答案”是“退二进三”——工业企业搬走，土地收储、变性、挂牌出让，变成房地产或商业综合体。民族商场、五金大楼、南棉……无数老厂区、老商场走的都是这条路。

但青岛啤酒厂，走的是另一条路：整体搬迁，产能升级，老厂区另作他用。

第一部分：老厂区的“不良资产”潜质

让我们先给老厂区做一次“不良资产诊断”。

区位禀赋：

• 位于明秀路，南宁传统老城区
• 周边居住人口密集，配套成熟
• 170亩连片土地，在城市核心区极其稀缺

潜在病灶：

• 工业用地性质，不能直接开发房地产
• 可能存在土壤污染，需进行环境评估与修复
• 老厂房建于不同年代，部分建筑无产权证或手续不全
• 涉及职工安置、历史债务等遗留问题

如果按照传统“退二进三”的逻辑，这块地会被收储、变性、挂牌。但这条路有多难走，民族商场是最好的参照系——2013年拆除，2026年仍是停车场。

青岛啤酒的选择，绕开了这条路。

第二部分：为什么选择“搬迁+改造”，而非“卖地变现”？

原因一：工业遗产的价值被重新发现

2025年5月9日，南宁市人民政府与泰国正大集团、广西旅游发展集团共同签署广西“东盟天地”项目合作框架协议，计划对青岛啤酒原厂区进行改造。

根据协议，广西“东盟天地”项目位于南宁市西乡塘区，拟建设国际文化艺术街区、国际国内特色购物街区和美食街区、现代休闲娱乐街区、泰式及国际高端商务酒店和商务会展中心等，突出“泰国及东盟底色、广西特色、青啤元素”，以国际标准打造中国—东盟文化交流和文旅商新地标。

这意味着，老厂区不会推平，而是会保留工业遗存，植入新的商业内容。签约方包括青岛啤酒集团党委书记、董事长姜宗祥，显示青岛啤酒深度参与其中。

这不是孤例。青岛啤酒在山东有过类似尝试——2020年，旗下的绿兰莎啤酒因扩能升级需要搬迁，老厂区同样保留了工业风貌，打造为啤酒文化创意园区。

原因二：产能升级的现实需求

现有厂区位于市区，空间受限、交通拥堵，无法满足40万千升的产能规划。新厂区选址西乡塘产业园，面积更大、交通更便利。

这是一笔长远的账：用12亿元的搬迁投入，换来40万千升的年产能和整个产业链的带动效应。

一个年产40万千升的啤酒工厂，不仅自身产值可观，还能拉动本地粮食种植、包装印刷、物流运输等相关产业的发展。

原因三：避免“拆后烂尾”的风险

民族商场的教训就在眼前——2013年拆除，2026年仍是停车场。五金大楼虽然建了，但从征收启动到新商业体开业，耗时也超过十年。

青岛啤酒的选择，本质上是以搬迁替代拆除，以改造替代新建。老厂区还在，只是换一种方式活着。

第三部分：法律视角下的“搬迁逻辑”

从不良资产处置的角度，青岛啤酒厂的案例提供了另一种解题思路：

（一）土地性质的“保留”与“激活”

老厂区仍是工业用地，没有变更为住宅或商业用地。这看似“浪费”了土地的商业价值，实则是规避了土地变性带来的法律风险和制度成本。

土地变性的流程有多复杂？涉及规划调整、土地评估、招拍挂、补缴出让金……任何一个环节卡住，项目就可能烂尾。民族商场就是前车之鉴。

（二）工业遗产的“保护”与“利用”

2021年，国家发展改革委等部门联合印发《推动老工业城市工业遗产保护利用实施方案》，明确提出“将工业遗产保护利用与城市更新、新旧动能转换、历史文化保护相结合”。

青岛啤酒厂的老厂区改造，正好踩在这个政策窗口上。工业厂房保留、生产线部分展示、体验中心植入——这不是“拆光重建”，而是 “内容置换”。

（三）多方资本协同的“稳妥路径”

从项目合作方看，涉及泰国正大集团、广西旅游发展集团、青岛啤酒集团等多方资本。这是典型的国企+外企+地方平台协同模式，与三街两巷的国企统筹路径有相似之处。

值得注意的是，青岛啤酒与正大集团早有渊源。1995年，泰国正大集团等与南宁万力啤酒饮料总公司共同出资建立南宁万泰啤酒公司；2001年，青岛啤酒收购万力啤酒厂后，与泰国正大集团共同出资组建南宁青岛啤酒有限公司，其中青岛啤酒占股75%，泰国正大集团占股25%。

第四部分：对不良资产投资者的三条启示

启示一：不要只盯着“拆”，要多看“改”

在过去，一提到市区老厂区，第一反应就是“什么时候拆”。但现在，政策风向变了、市场逻辑变了、城市更新的理念也变了。保留工业遗存、植入新内容，正在成为主流。

对于不良资产投资者而言，这意味着：评估一个工业类不良资产，不能只看“能不能拆”“能不能变性”，还要看“能不能改”“能不能用”。

启示二：工业遗产有独特的价值锚点

工业厂房的层高、跨度、结构，是普通商业建筑无法替代的。在“体验式消费”的时代，这种空间反而成了稀缺资源。北京的798、上海的西岸、成都的东郊记忆，都是工业遗产改造的成功样本。

南宁的工业遗产存量不小——南棉、冶矿厂、机械厂……它们的价值，可能被严重低估。

启示三：多方资本协同是复杂资产的重要出路

青岛啤酒厂的项目涉及青岛啤酒、泰国正大、广西旅发等多家主体。这不是巧合。对于产权复杂、历史遗留问题多的工业类不良资产，国企平台的统筹能力、外企的专业运营能力、地方政府的政策支持，是纯民营资本难以替代的。

三街两巷证明了国企统筹这条路走得通。青岛啤酒厂正在验证多方资本协同这条路。

结语：170亩的另一种可能

青岛啤酒厂的170亩老厂区，它选择了一条更温和、也更可持续的路——搬走生产线，留下工业记忆；引入新业态，激活老空间。

这条路能不能走通，还需要时间来检验。但至少，它提供了一个值得关注的参照系：在“大拆大建”时代远去的今天，保留、改造、激活，正在成为城市更新和不良资产盘活的新答案。

根据招标计划，一期工程将在2027年10月建成。三年后，我们就能看到答案。

（本文数据来源：广西公共资源交易中心招标公告、南宁市人民政府官网、网易新闻、住朋网。作者系执业律师，专注于不良资产与执行领域。）