中国典型城市康养产业研究:南宁市
- 2026-03-01 21:01:43
2022年3月16日，亿翰智库针对康养产业，做了题为“城市深耕系列1——中国典型城市康养产业研究”的线上分享会。由亿励盛康养产业研究院院长张小兵先生、亿翰智库广州研究中心主任梁舜耕、亿翰智库西安研究中心主任邵书昕、亿翰智库南宁研究中心主任罗莹分别进行了主题分享。
以下内容为亿翰智库南宁研究中心主任罗莹女士线上分享的文字实录精选，分享题目为：《占据天时地利人和，康养产业尚处起步阶段》。
精彩视频
亿翰智库南宁研究中心主任：罗莹
以下为演讲实录精选：
大家好，我是南宁研究机构的罗莹，我现在针对南宁康养产业现状做简短的分享。
南宁康养产业发展机会空间
资源优势显著，政府推动积极
区域资源优势明显
首先从南宁整个康养产业的发展空间来看，南宁的资源优势是比较显著的，并且政府在推动相关产业发展方面有比较大的支持力度。从南宁的区位资源优势看，南宁气候带的原因，气候是非常温和，并且适合老年人居住的。从交通来看，南宁目前运营的地铁交通线路有五条，也是广西区域内唯一有地铁开通的城市，南宁高铁和飞机出行也比较方便，可以吸引到别的城市购房需求的人来置业。南宁的植被非常丰富，所以也是享有绿城南宁跟国家森林城市一类称号。水资源方面，南宁地理地貌，坐拥青秀山、大明山等一系列的风景名胜区，从南宁整个区域资源优势来看，是非常适合发展康养产业的。
人口老龄化趋势加剧
从南宁人口老龄化趋势来看，南宁人口老龄化趋势也是逐年攀升。从2021年南宁60岁以上老龄人口已经占全市总人口16.8%，整个老龄抚养比逐渐攀升。在政策支持方面，自治区的政策发布看，广西在推动康养产业发展是下了非常大的功夫。
得到政府的大力支持
从2014年开始发布相关的《行动计划》跟支持康养产业发展指导性文件，具体到南宁市政府的政策看， 2022年2月份南宁市政府发布了促进养老托育健康产业发展的实施方案。其中提到南宁市政府要把南宁打造成为国内一流、国际知名的宜居康养城市，有三点是政府对于推动康养产业发展的要求。
首先，老旧小区改造方面，是要求按每百户要不低于15㎡的养老设施的配套。在新建住宅小区方面是要每百户要不低于30平方米的养老服务设施的配套，并且要规定到2023年底的时候，新建住宅小区的养老设施配套达标率要达到100%的，要打造十个社区综合养老托育设施试点。2023年要求到每个街道至少要布局一个综合养老服务中心和一个养老服务站点，以及一个乡级区域性养老服务中心。
为了推动计划目标的实现，主要是土地和人才，还有税收方面得到了一定支持。在土地方面是要加大土地保障性跟养老用地的供给，在土地出让价格上也会给予一定优惠。在人才方面，因为广西是非常鼓励高等院校跟职校去设置相关的养老托育专业学科，也会给予这些养老从业人员一定资金上的奖励。在这些养老机构的发展会给予专项资金跟税收鼓励。
处于西江中医养生健康旅游走廊规划中心
广西区域的大健康旅游产业发展规划，南宁是五大片区里西江中医养生健康旅游走廊规划中心，对于规划定位南宁是处于西江中医养生健康走廊的中心区，建设南宁三环生态健康休闲旅游产业区。围绕南宁重点的康养名胜景点打造产业集群。
南宁康养地产发展现状分析
企业竞争格局尚未形成
项目多处于起步阶段
发展历程：由政府主导向多层次养老体系转变人口老龄化趋势加剧
目前南宁康养地产现状分析来看，我们认为南宁康养地产的企业竞争格局还没有形成，并且很多项目都是处于起步的阶段。首先从发展历程来看，南宁康养地产发展历程可以分为三个阶段。
第一阶段2016年之前处于起步期，这阶段主要是以政府为主导，推动比如福利院、护老院跟养老院机构发展。唯一有地产公司布局南宁康养项目的就是恒大，恒大在2016年的时候布局恒大养生谷项目。第二阶段2016~2019年之间，随着政府政策支持力度加大，在这阶段开发商也是逐渐加大了康养地产相关布局，比如华润置地、绿地也是在这个阶段开始布局南宁相关项目。第三阶段是2020年至今，在这阶段南宁已形成以居家养老、社区养老跟机构养老为一体多层次的养老体系。
企业竞争格局：外来地产企业布局较少，以国央企为主导；非地产开发企业中以康养集团为主导
从整个企业竞争格局来看，目前在南宁布局养老地产企业并不多，大概有11家左右，其中有五家外来企业，以恒大、华润、融创、绿地和绿城为主。这些企业的布局主要还是以地产销售为主，康养项目为辅的形式。其中布局企业主要集中时间段还是2019年～2020年之间，是集中布局时间段。从非地产开发企业来看，目前在南宁开发康养项目的企业，康养专业性的康养集团和专业性的康养运营公司为主，这些项目目前投入使用并不多。因为是专业化的养老机构，他们主要还是围绕医养医疗还有相关产业进行布局。
项目布局情况：项目基本分布在郊区
从整个康养地产项目布局情况来看，目前南宁布局的康养地产项目基本都是位于郊区。除了华润置地的悦年华是处于比较中心的地方以外，像三塘已经算是近郊了。更远的武鸣和空港新区也是企业主要布局区域，我们认为企业主要布局在郊区是基于两个原因，第一原因就是郊区是自带自然资源风景，是非常有利于康养项目布局的，第二原因还是在南宁城区拿地成本是比较高的，所以目前南宁康养地产项目还是以住宅销售为主，布局郊区可以用低的拿地成本囤地，可以有效提高项目溢价。从目前项目开发情况来看，南宁康养地产项目大多数是处于起步阶段。
项目开发情况：多数项目尚处在起步阶段
南宁项目开发多数项目尚处在起步阶段，其中开业的华润置地悦年华项目。悦年华项目因为拿地时间比较早，选址在市区位置，住宅部分销售是比较顺利的，顺势推出康养配套也是顺理成章。其他几个项目，住宅的销售为主，是先推出了住宅部分，康养的部分因为需要投入和开发周期会相对较长。所以大多数的康养都是处于规划阶段。处于企业爆雷，项目停工的情况代表性的就是以恒大为主，恒大在南宁两个康养项目都是处于停工的状态，另外还有本土房企江宇地产开发的江宇梦想小镇，因为企业资金问题，也是处于停工的状态。2019年云天企业宣布跟绿城合作开发云天桃李春风的，因为合作破裂，绿城退出了项目开发，由云天独立开发项目。
南宁康养地产典型项目分析
南宁康养地产典型项目分析
接下来挑选三个南宁比较有代表性的康养地产的项目进行分析。
华润置地悦年华颐养社区：首个大型医养结合的CCRC社区
首先第一个项目就是前面提到的南宁唯一入市的悦年华项目。项目是位于南宁的五象湖东，交通也是非常便利，周边商业娱乐配套非常的丰富。项目入市的时候，整个住宅部分的销售是比较好的，在整个项目的规划是1+3组合，有11栋的住宅楼配套颐养社区，健康养生活馆，还有高端康养康复医院。颐养社区方面是专门聘请日本康养专业团队，“礼爱”团队进行项目日常服务运营的指导。这个社区包含五座公寓，共计610户，主要对外出售的公寓项目。另外还有健康生活馆，是4500平的康养会所，设置园林老年大学，还有西餐厅，理疗室。适宜老年人群日常服务的设备。项目主要盈利模式就是康养地产的销售加持有运营收入模式。前期主要通过悦年华的住宅销售收入为主，然后中期会配套相应的入会费，月费收入。后期有配套商业街，还有康复医院运营收入。
嘉和城芳华里：专为退休人群打造的退休社区
第二个项目嘉和城的芳华里项目，这个项目标榜是专门为退休人群打造的退休社区。项目是位于南宁的超大盘。嘉和城作为超大盘，它是又分为多个组团的，他既有适合青年朋友产品，现在开发就适合老年人父母产品。项目划亮点主要两个，一个是配套亮点，因为它要结合退休人群的需求去进行打造。所以它会配套，比如说康乐公园，还有主题会，适合老年人活动的文艺礼堂和食堂。嘉和城是唯一可以在小区里面就享受温泉泡浴跟垂钓社区，那么也是符合老年人需求的。除此之外，还配备了8200平的康养医院。在产品亮点打造方面，首先在楼栋的规划上，分为南北两个区。那么这两栋楼中间是有中心公园相隔的，可以保证动静分离布置。在产品户型设计方面，根据老年人的需求保证老年人安全。然后设计相关的比如说室内视频感知+声控报警。厨房跟浴室设置防滑的地砖，还有下拉式的置物柜，抽拉式的水龙头，都是便于老年人日常生活的设计。内墙做了圆角的处理，还有开关的面板，会用老年人看得清的大字的方式去呈现。
悦桂绿地新世界：远郊超大盘康养综合体
第三个项目悦桂绿地新世界，项目跟前两个项目不同在于，是处于南宁比较远郊的地方，是超级大盘的康养综合体。位于空港经济区也是政府目前推的新区。项目是绿地集团联合南宁本地的国有企业开发的。项目因为比较偏，在售价格是比较低的，是在4900~5300左右，项目规划是配备以绿地健康城的标准配备去进行康养方面的配套。比如医疗方面会设置相应的医疗诊所。然后康复方面会设置康复中心，康养公寓，还有养生的设施。那么综合以上来看，我们认为目前南宁发展康养产业的基本面是很好的。首先，区位资源优势很突出，老龄化趋势比较明显，潜在的需求比较大。南宁目前房企的康养地产的竞争格局还没有形成。目前南宁市场也是处于下行周期，对于需要金投入比较大，然后周期比较长的项目，很多企业目前就不太敢去碰。另外的话就是已经在建项目，可能会因为资金问题，开发会需要一些时间。南宁目前的康养地产还是以销售为主，所以康养的配套部分还是没有特别多可以落地的标杆产品出现。那么基于这一点的话，我们认为其实如果有资金实力，还有资源优势的企业，其实可以在南宁康养地产去分一杯羹。
对于企业的建议，重点还是应该回归核心。其实对于企业来说，如果把康养作为多元化业务发展，其实是没有可持续性的，企业应该是要回归康养的核心，强化自身康养方面的专业性，还有资源化能力。因为目前康养产业需要投入比较大，对专业性要求比较高。建议企业是可以进行多方合作建立。比如与政府合作，挖掘当地可以去挖掘的康养亮点，跟专业机构的合作可以去引入专业运营团队，医疗资源。对于自身拥有特别明显优势的企业，也是可以去挖掘自身资源优势。比如说如果在农业、运动、科技方面资源的，企业是可以跟康养相结合进行开发的。以上就是我本次分享，谢谢各位。
