这两天，后台和微信被同一个问题刷屏了。
“凤岭北一万一的房子，是不是见底了？”
不少客户心里更乱了：
一边是政策越来越友好，
一边是身边的房价却在往下走。
钱在手里，却不知道该不该动。
这种“又怕错过、又怕买错”的阶段，其实最容易出问题。
今天不讲大道理，就结合我最近带看的真实情况，跟大家把这波行情捋清楚。
一、先说政策：现在买房，确实比前几年轻松多了
很多人问我：
上海一松绑，南宁会不会跟着涨？
我一般不会这么回答。
我更关心的是：政策对你个人，到底有没有用。
就南宁来说，这两年政策已经铺得很平了：
不限购、不限售，想买就能买
按城区认首套，换房压力小很多
首付比例、贷款利率，都在近几年的低位
公积金能提首付、额度也比以前友好
这些政策，解决的不是“房价涨不涨”，
而是一个更现实的问题——
你买房的门槛，确实低了。
这也是为什么，最近来看房的人，明显比去年多。
二、凤岭北“1字头”，不是整个市场在跳水
凤岭北11388元/㎡这个价格，我也去看过。
说实话，第一次看到我也愣了一下。
但冷静下来，把盘一个个拆开看，你就会发现：
这不是全面降价，而是老项目在集中清库存。
最近全城促销力度大的那些盘，
基本都有几个共同点：
卖了五年以上
用的是老一代规划
公摊偏大，户型放到现在不算讨喜
换句话说，
它们拼的已经不是“好不好”，
而是“够不够便宜”。
凤岭北也是一样。
现在看到的低价盘，多在板块边缘，位置和产品都比较一般。
真正靠近核心的地段，价格并没有你想象中那么松。
而且必须认清一个现实：
凤岭北已经不再是刚需板块了。
未来新出的地、新做的盘，定位只会越来越改善。
现在的“1字头”，更像是老库存的最后一波出货。
三、我最近带看，市场已经开始“分路”走了
这半年带客户看房，一个变化特别明显：
看老盘的，和看新盘的，已经不是同一拨人了。
一类客户很明确：
预算卡得死，只想先有个房子住。
另一类客户问得更细：
得房率多少？
阳台怎么算？
公共空间做不做得起来？
以后住十年会不会显旧？
这说明什么？
市场在换产品，不只是换价格。
一些新出来的改善盘，
不打低价，但成交并不慢。
反而是一些便宜盘，看的人多，下手的人少。
四、给不同买房人的几句实话
如果你是刚需
这波降价，确实是窗口期。
老盘不是不能买，但我一般会提醒两点：
能买现房，就别赌期房
别指望它能大涨，先把“住得稳”解决
只要价格合适、生活方便，
它就是一套合格的刚需房。
如果你是改善
我真心不建议你被“1字头”牵着走。
改善最怕的，就是“为了便宜，买回去又后悔”。
你该看的，是产品本身：
得房率、户型、园林、开发商有没有兑现能力。
2026年以后，
好房子和一般房子的差距，只会越来越大。
如果你还在观望
不用再等“最低点”。
等大家都觉得可以买的时候，好房子早被挑完了。
现在这个阶段，
适合慢慢看、认真比，
遇到合适的，就果断一点。
五、最后说点掏心窝子的
我在北湖路做中介这么多年，
见过通宵排队抢房的场面，
也熬过门店几个月不开张的日子。
但这一轮市场，有一点跟以前很不一样——
房子的分化，会越来越大。
以后不是“买不买房”的问题，
而是“买什么样的房”。
所以我常跟客户说，
别去猜房价涨跌，
想清楚你这套房，是解决三年，还是十年。
如果你最近在南宁看房，
不管是北湖、西乡塘，
还是凤岭北、五象，
有看不懂的、有拿不准的，都可以来聊。
我不保证你买到最低价，
但至少，能帮你把坑避开，
把钱花在真正值得的地方。
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