至今还要4万+/㎡,是时候对南宁金旺角“祛魅”了
- 2026-02-27 09:48:00
至今还要4万+/㎡,是时候对南宁金旺角“祛魅”了
过完初八，这个年就算是过完了，明哥也要开工了。今天就先从粉丝年前提出的问题：“凭啥南宁金旺角小区的房价这么贵？”开始吧。 在此之前，咱们要先搞明白“南宁金旺角”指的是啥，毕竟南宁还有一间挺有名的酒店也叫金旺角，不少外地的朋友会把这两个地方搞混。 
▲甚至还有“刁茂”能问出“酒店都能读书？”这种离谱问题。 一般来说，南宁人口中的“金旺角”指的是位于金湖广场边，地王大厦旁的两栋商住楼公寓。而不是金旺角酒店，如果要说酒店，那么金旺角的后面是一定会带“酒店”2个字，如果不加“酒店”，一般指的是金湖广场上的公寓楼。 
▲两个“金旺角”的位置离得非常远，可以说是南辕北辙。 金旺角公寓大约于2006年开始建设，2008年建成，由于紧挨着南宁地标地王大厦，在网上随便找一张地王大厦的照片，都能看到金旺角的影子。 
▲这两栋公寓大约于2006年开始建设当年也是埌东的标志性建筑。 起初金旺角只是两栋普通的住宅公寓楼而已。为什么叫它公寓而不叫小区呢？因为它只有不到10亩地，2栋楼，1~3层是商铺，楼上是住宅，这是当年典型的商住两用楼特征。 
▲小区内无园林、无配套，按照现代小区的标准它达不到小区的标准。 像这样早期的商住两用楼，功能亦商亦住，两用属性的房子，都叫公寓，并不只有商业性质的才叫公寓。 
化身南宁单价最贵房子 接下来咱们直奔主题，凭啥这个看起来平平无奇，啥都没有的公寓，房价会那么贵？答案众所周知，这金旺角是南宁滨湖路小学和南宁14中两大名校所在的双学区房。 最关键的并不是金旺角的双学区，周边的单位房其实也是滨湖路小学、14中的双学区，但知名度根本无法跟金旺角相比。 金旺角真正强大的地方在于，它是双学区房，且门槛极低，这才是他能火出圈的原因。 由于其是商品房，意味着任何人都可以买，没有周边单位房复杂的产权问题。并且它还是以小户型为主的学区房。20㎡、40㎡、60㎡这样的户型，是金旺角能从周边脱颖而出的关键。 如果对比周边的单位房作对比，这些单位房不是户型太大，动辄120㎡~160㎡的大户型，就是没有房产证，无法交易。金旺角超高的流通属性，就决定了他的价格涨得极快。 
▲早在小10年前，金旺角的房价就已经突破了2万+/㎡。 如今，这种20㎡的户型价格也十分稳定，单价基本维持在4万+/㎡左右，并且还不一定能找得到房源。 
▲如果有低于4万+/㎡的单价，这套房子一定大于20㎡。 如果仅看单价，金旺角确实是南宁最贵的那一档房价，甚至比南宁很多豪宅的单价还要高，但那也仅仅只是单价高而已。对比总价，金旺角哪怕4万+/㎡的单价，总价也就80~90万/套，只是南宁刚需房的价格。 所以，金旺角的房价没啥可说的，供给和需求决定了价格，其价单价始终维持在4万+，也是市场筛选后的选择。 
是时候对金旺角“祛魅”了 最后，我们再来说一下4万+/㎡的金旺角值不值得买。明哥结合了各种数据以及市场端的反馈来看，4万+/㎡的金旺角，特指那种20㎡户型的房子，还是值得入手的。 这种户型哪怕在目前的楼市行情下都很难买到。一般买下来的人群，也就是为了孩子读书一个用途，大多数人买下来后房子就拿来出租。甚至不能租出去，哪怕空置都行。 曾经有媒体报道过，金旺角的公寓楼年久失修，一层楼4部电梯20几户人。 
▲年久失修，采光阴暗毫无居住舒适度可言。 因此，这里的租金不可能很高，大多数租金也就1200/月左右，高于这个数基本只能空置。而大多数租户，不是个体工商户就是附近学校的托班经营者，还有各种中医理疗等场所，人员构成混杂。 以上是明哥对于金旺角B座，也就是小户型部分的解析。而金旺角大户型部分，也就是A座，那是毫无任何购买价值。尽管在二手房网站上其依然还能维持1.5万+/㎡的高价。 
▲但实际上A座的房子是有价无市，看的人多买的人少。 因为A座的房源主要以大平层为主，高层部分能看到南湖以及南宁的一些地标建筑，视野还算不错。有些老板拿来做茶庄、会所、餐厅等接待用途为主的功能。 
▲但是这种需求的量也是极少的，普通人买了就是接盘。 只要是南宁本地人，是不可能花动辄200~300万的总价，来买一套房龄超过20年的老房子来自住的。而外地客群可以选择的房子太多了，他们大多会选择商务区和越秀路沿线的二手房，也不大会选择这里。 
▲因此A座的房子常年挂在法拍平台上，却无人问津。 很多人说金旺角是南宁“最妖”的楼盘，其实根本一点都不妖。名校旁的小户型房子，无论在哪个区域都是高价，并不单只是金旺角高。比如西乡塘南铁片区的衡阳路小学+37中的学区房，小户型单价同样得要2万+/㎡。 这样的小户型之所以价格高，无非是三个原因，其一，门槛低，单价虽高但是总价不高，一般不超过100万总价，普通人都够得着；其二，房源稀少，尤其是20㎡这样极致的小户型，正常住宅小区很难做到这个户型，也就只有老式的商住两用型公寓能做到；其三，需求量大，原因众所周知。 
写在最后 金旺角的高房价反映出来的是教育资源分配不平均的问题，这个话题太大，咱们就不提了。 明哥就只说一点吧，金旺角的房子，买来当学区房用途毫无任何问题，自住就没必要了。小户型具备一定的投资属性，而大户型，那就真的是烂得离谱，不如周边的单位房。 
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