你家房子是第几代住宅?一文讲清南宁住宅迭代史

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先问大家一个问题：

当你买手机的时候，如何最快的能理解它的定位及特点？

我相信大部分会描述它是第几代，然后才开始巴拉巴拉什么档次啦、配置之类的。

就像买苹果手机，不需要了解具体的配置，你就知道17肯定是要高于16的。

代差，就是划分价格、档次、配置、风格等，最高效的方式。

同理，在虎爸团队内部讨论描述楼盘的时候，也会对楼盘进行版本分类：

比如，这是第一代住宅，那是第二代住宅，基本团队内就秒懂是什么年代的房子、有什么特点，大概会分布在哪。

一是方便同频沟通，二是能最快速地秒懂楼盘特点。

01

其实目标主流官方已经有对住宅的划分标准：

一代茅草屋-二代砖瓦房-三代电梯房-四代庭院房

但虎爸认为这个划分有些简单粗暴，有种是为了宣传四代宅牵强附会硬套的感觉。

打个比方，

一代茅草屋和二代砖瓦房除了材料性能有所区别外，在建筑形式和居住体验方面有代差么？

三代电梯房和四代庭院房之间，感觉就是在三代的基础上加个露台，就成划时代新住宅了？

总之，代差之间应该有标志性的功能或特点，比如诺基亚功能机和苹果智能机的区别：不是材料，而是体验和场景，前者只能打电话，后者是移动电脑。

02

所谓标准千万条，体验第一条。

如果抛开具体的形式和风格之类的巴拉巴拉，对住宅代差的理解应该聚焦房子实际的居住体验：

生活方式是否颠覆？生活效率是否更高效？生活体验是否更美好？

根据以上原则，我们团队对南宁住宅的划分如下：

第一代住宅，常见于2000年以前的步梯房，不管你茅草屋、砖瓦、混凝土啥的，反正只要是步梯都是相同的居住体验，大差不差。

主要分布在朝阳、星湖、东葛、南铁、北湖等板块，基本都是单位宿舍楼为主，商品房比较少，像虎爸家最早买的商品房是96年万通地产开发的新万通空中花园，听起来很吊，但就是步梯楼而已。

要说这代住宅的优点嘛，就是地段位置足够中心，配套足够成熟，而且学区都不会非常差，但缺点显而易见，楼龄太老了，公区年久失修，除非对口到名校学区，不然基本上已经没有任何流通性了，只能等待拆迁旧改的命运。

第二代住宅，常见于2000-2010年之间房子，风格特点是“两少一怪"，最大的标志性突破是用上了电梯，实现了垂直交通自由。

因为这时期，正好赶上南宁发展琅东新城和相思湖大学城，所以大多分布在金湖、琅西、凤翔、西大等板块，基本上以商品房为主，南宁早期的本土开发商如荣和、翰林、红日，外地的盛天、云星等开发商都是这个时期猥琐发育的。

二代住宅最鲜明的特点就是“两怪一少”：

两怪嘛，指的是楼盘名字怪和户型设计怪。

名字怪：那个年代大家都有点崇洋媚外的心态，开发商也投其所好，从楼盘风格到楼盘名字都非常西化，比如普罗旺斯、塞纳维拉，一听就让人不觉明历。还有模仿港风的命名，像什么XX丽园、XX国际、XX豪庭，嗯，一听就很TVB。

户型怪，直接上图吧，虎爸只要一看这种户型就知道是这个年代的产物：

一少嘛，指的是楼盘车位非常缺少，甚至严重不足，车位配比常见是1:0.5-0.8。

主要原因呢，受限于时代，当时对汽车的爆发式增长预估不足，那个年代的住宅最多就建负一层停车场，当然也不怪开发商，全国都差不多，所以买这代住宅就要做好车位难租、紧张的准备。

第三代住宅，形成于2010-2020年，特点是开始向空中做空间突破，多为高层和超高层等建筑形态，同时在公区、园林、停车等体验上都实现了升级。

因为这十年是南宁城市扩容最猛的时期，五象、凤岭、兴宁东、沙井等东西南北各大新城区遍地开花。

同时如万科、宝能、绿地、碧桂园等全国地产大鳄，也纷纷抢滩南宁，共襄房地产盛举。

因此，这是南宁地产的黄金十年，也是百花齐放的十年，销售规模不仅仅节节攀升，各类产品更是争奇斗艳，层出不穷。

最常见的非“两高一新”竞赛莫属：

第一代是00年前的步梯房，不管你茅草屋、砖瓦、混凝土啥的，反正只要是步梯都是相同的居住体验，大差不差。

第二代是00-10年的房子，特点是楼盘名字怪、户型怪，车位紧张，相比一代最大的突破是用上了电梯，实现了垂直交通自由。

第三代是10-20年时代的高层和超高建筑，开始向更高的空间做突破，同时在风格、园林、停车等体验上都实现了升级，标志是人车分流。

第四代其实在20年就已经开始了，这几年各大房企前仆后继卷产品，每家都试图交出了对新一代住宅的答卷，主流对四代宅的标志是空中露台，但虎爸认为用好房子“”新规”更具代表性，总之盖棺定论还太早。

如果大家有购房需求欢迎找我聊聊。添加虎爸本人微信咨询：touch1122(或扫描文末二维码)，找我们团队服务买房，保证真诚专业。

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