柳州新盘集体上演“公摊消失术”!甚至还能“负公摊”?
- 2026-02-13 05:43:41
柳州建筑设计新规、好房子标准等新政实施后，新规产品一波接着一波，很多项目还用上了1XX%得房率、负公摊、0公摊等宣传语，购房者看得是眼花缭乱，似乎柳州真正走入了0公摊时代。
但从公摊面积的定义上看，它指的是整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公共部分的建筑面积，只要电梯井、管道井、楼梯间等硬件还在，公摊面积就不会消失。
哪怕有一天柳州要实行只按套内面积卖房，这部分成本也会计入房价，所以目前柳州的新规产品公摊并不是消失了，而是抵消了。
某新规盘半赠送的阳台面积已接近分摊面积
公摊面积抵消在哪了？
去年新规刚开始实施时，房开对于政策还处于探索阶段，以现在的眼光来看，有些盘的户型略显保守。
比如鱼峰某首发新规盘，只看结构图似乎只是比旧规产品多一个半赠送的阳台，装修示意图上南北阳台保留完整，看上去只是把旧规户型尺寸放大了。但这看似保守的设计也能抵消不少公摊面积，95㎡户型拓展面积约11.83㎡，面积最大的129㎡户型拓展面积约19.59㎡。
彼时对公摊积怨已久的柳州购房者，看到这个拓展面积眼前一亮，加上户型本身南北通透，装修改造也不用太折腾，还有优质教育配套加持，该项目依旧热销。
左：鱼峰某新规盘95㎡户型图
右：鱼峰某新规盘129㎡户型图
如果说鱼峰这个盘设计偏保守是因为政策刚落地，那么今年新面市的几个新规盘就十分百花齐放了。
今年静兰片某大盘将四代宅首次落地柳州市区，迅速成为了销冠项目。不过仔细看项目的成交数据，其实主力户型还是非四代宅的建面约109-139㎡户型，它的产品建面略大于前文提到的鱼峰某新规盘。
该项目的户型设计十分“放飞”，比如139㎡户型，原结构南面的大阳台可改成一间开间约3.5米的卧室与长约2.8米阳台，两个空间拓展后纵深仍有2.65米；主卧也是一半面积都是阳台；北面两间卧室差不多被半赠送面积完全覆盖。
再加上“800库”、东南/西南朝向的飘窗客厅、短走廊、结构板改厨房等设计，一切都是为大动区、高赠送而服务，139㎡户型赠送面积达到38㎡，起步的109㎡户型也有21㎡，最小户型的赠送面积都已经超过鱼峰首发新规盘的大户型。
左：静兰片某新规盘139㎡户型图
右：静兰片某新规盘109㎡户型图
水南片近期登场的某新规盘装修示意图上完全抛弃了生活阳台，比如最大面积的129㎡户型，原结构的北阳台已经变成了厨房与餐厅的一部分，而南阳台长度则达到了9.8米左右，就算用其中的3米长度改成南次卧的一部分，横厅一段仍有6.8米。
再加上主卧有不计面积的超长L型落地飘窗，基本满足时下对于大动区、强采光、强对流户型的需求。
该项目首发户型最小的98㎡拓展面积约18㎡，最大的129㎡拓展面积约27㎡，3+1房与4+1房的房型都比传统户型多一个房间。
当然，小编还是建议实际装修时保留一部分生活阳台，大户型居住人口多，洗晒与放置杂物的空间还是要有的。
左：水南片某新规盘129㎡户型图
右：水南片某新规盘98㎡户型图
桂柳路的另一个新盘在继承了上述赠送布局的基础上，部分户型保留了生活阳台。125㎡户型的赠送面积略大于同栋楼的135㎡户型，达到25.2㎡，原结构在南面也是长约4.8米的阳台，改造后约一半面积变成了餐厅、西厨、中厨的一部分，中厨一旁有一小段生活阳台。客厅、多功能区、长辈房也是有部分面积原结构为阳台。
虽然该户型也是5房（4+1房），但是要达到装修示意图的效果，主卧有一段墙体需要自己砌，动区很多地方也要自己隔开，厨房与生活阳台的空间如何取舍需要研究。
桂柳路某新盘125㎡户型图
柳江某新盘把电梯厅的公共面积算到了拓展面积里，建面最小的105.91㎡户型拓展面积标称31.67㎡，建面最大的139.68㎡户型拓展面积标称32.05㎡，比很多主城区新规盘同建面的户型都要大。并且它很多户型阳台改客厅、餐厅是基本操作，阳台改成2个甚至3个房间的装修示意也是相当妙。
除此之外，它大多数户型保留了小面积的生活阳台，很多户型的厨房也是相对保守的一字型，可以说它针对的就是柳江相对传统的市场环境。实际使用时，房间、客厅如何分配面积，门外公区面积如何使用都是业主需要考虑的问题。
柳江区某新规盘户型平面图
创新公区设计 充分利用每一寸公摊面积
“0公摊”户型虽然只是抵消，但很多新规盘公共部分也确实有所升级。
比如水南片某新规盘引入了具备恒温泳池、健身房、咖啡厅的会所区；小区归家动线设置无风雨归家落客区、无风雨景观连廊；架空层布局可封闭的四点半学堂；园林采用下沉式，布置16个场景。
水南某新规盘效果图
桂柳路某洋房新规盘把地块一分为二，一半打造约5000㎡的园林，一半打造庭院式多层洋房。它的园林设计把柳州古八景理念融入，设置“大集中+小分散”布局，景观有林荫曲径、叠水瀑布等。
桂柳路某洋房新规盘效果图
文华中学对面某新规盘占地面积不大，但园林设计很精致，设有五大主题：林下庭院、休闲水岸、前庭水景、童趣空间以及最具形象的中心水庭院，水景为轴、绿意为脉。
文华中学对面某新规盘效果图
静兰片某新规盘充分利用架空层空间打造健身会所、学习会所及社交会所，再加上园林中的百年古衫、南洋衫及约430㎡的镜面水庭，公区不但好看，并且还挺实用。
或许有人说，既然房企已经都有意砍掉公摊了，公区这些花里胡哨的配套少弄一些不是能更省钱吗？
其实不然，当前房地产市场的大趋势是朝着品质化、改善化的方向发展，国家也提倡开发更健康、更舒适的好房子，精简公建配套的便宜新房柳州自然也有，但论长期居住必然是不如这批新规盘的。
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