01
楔子
柳州东悦佳苑小区物业费收缴率只有三成左右，物业难以收取足够费用支付电梯维保公司的费用，最终导致所有电梯因年检不合格而被强制停运。
2025年12月21日，柳州鱼峰区东悦佳苑小区的46部电梯全部停运，14栋楼的居民瞬间陷入“爬楼时代”。居民们开始重新规划自己的生活，但最受影响的，是那些住在高层的老年人和特殊群体。
02
小区简介
东悦佳苑位于柳州市鱼峰区柳东新区双仁路49号，由商品房和回迁房混合组成的住宅小区，多数楼栋在2015年左右建成。
小区户数约2316户，楼栋总数14栋，建筑类型为塔板结合。
03
物业收费难
东悦佳苑小区的楼层高度在18到24层之间。小区共有23个单元，46部电梯。万家物业公司于2023年9月入驻该小区，物业服务费收费标准为0.8元/平方米，费用中已包含电梯相关费用。
物业项目主管透露，物业费收缴率最高时仅40%，收费持续低迷导致拖欠电梯公司维保费达33万元。去年9月维保合同到期后，因费用问题电梯公司拒绝续约。
在电梯全部停运之前，小区经历了两轮停运潮：2025年11月27日，9栋、10栋和20栋的5部电梯因检验不合格被强制停运；2025年12月21日，剩余电梯因未按时年检也被强制停运。
04
合规性
物业公司认为停运电梯是无奈之举。“根据《中华人民共和国特种设备安全法》，没有维保必须停梯，业主安全是底线。”物业公司解释，若发生坠落或冲顶事故，后果不堪设想。
业主们却不买账。一些已缴清全年物业费的业主感到委屈：“我们交钱了怎么办？物业让我们等没交的人先交齐。我交了钱也不得用电梯，谁来保障我权益？”
深层矛盾或与物业服务质量有关。2025年底，该物业公司被柳州住建局评为E级物业，在卫生保洁、设施维修、投诉响应等方面失分严重。此外，该小区部分业主对缴纳物业费缺乏认同感。
根据《中华人民共和国特种设备安全法》，未经定期检验或检验不合格的特种设备不得继续使用。“电梯属于特种设备，物业公司有权停运。”这一做法符合法律规定。
但也有法律专家持不同观点。认为电梯作为建筑物共用设施设备，属业主共有，业主依法享有使用权，而物业公司负有维修、养护、管理业主共有部分的法定义务。
《民法典》明确规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。司法实践中，法院也已明确电梯属业主共有部分，物业公司无权擅自限制使用。
05
结语
目前，在相关部门协调下，业委会与物业达成初步解决方案：以单元为单位，物业费收缴率达50%即可恢复电梯运行。截至1月7日中午，已恢复9部电梯。
物业公司承诺，达到50%标准后，将尽快启动签约和年检工作，预计全部恢复需14个工作日左右，“争取每栋楼恢复一部电梯，不影响基本出行”。
从长远看，建立透明的物业服务监督机制和物业费调整机制至关重要。业主和物业公司应将“契约精神”融入日常互动，业主履行缴费义务支持服务运转，物业公司尽责服务满足业主期待。
电梯只是社区治理的一个缩影，其背后是现代社会如何构建共同体的深层命题。无论是业主还是物业服务企业，都应将“契约精神”融入日常互动，业主履行缴费义务以支持服务运转，物业公司则需尽责服务以满足业主期待。
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