家住东环大道聚贤佳苑小区的邱先生近日向“柳报维权哥”反映，该小区存在垃圾成堆、地面开裂却不及时处理，小区门岗物业公司值班人员上班睡觉，小区大门长期敞开等情况，他认为这些都是物业服务不到位的表现，这些行为、现象给业主的生活造成了影响。

聚贤佳苑小区大门。

近日，记者来到聚贤佳苑小区看到，该小区大门确实敞开着，旁边的刷卡器已成摆设；小区的通道上，确实存在一些地面下沉、开裂的情况，还有一处通道的一半路面被铁皮围挡围起来，里面堆满了大件垃圾和树枝等杂物。

小区一侧通道堆满了大件垃圾和树枝等杂物。

记者找到小区物业广西嘉美物业服务有限公司聚贤佳苑物业服务中心。该中心相关负责人表示，物业将小区一处通道的里侧围起来，主要是用来堆放居民丢弃的大件垃圾，以及物业平时清理的一些树枝，因为这些垃圾不会散发异味，待能够装满一车的时候，就会请车辆来运走。对于地面下沉、开裂的情况，物业已及时反映给了开发商。至于值班人员上班睡觉的情况，该中心是不允许的，平时也会加强巡查，如发现就会进行处罚。

小区围墙存在墙体开裂的情况。

“他这样‘找茬’，是在为拖欠物业费找理由。”这名负责人表示，邱先生从2017年小区交付至今都没有交物业费，已拖欠物业费1.8万余元。目前，该公司正起诉邱先生，追讨其拖欠的物业费等费用。

小区内道路开裂。

广西万益（柳州）律师事务所律师肖阳萍认为，根据《中华人民共和国民法典》相关规定，物业服务人有义务妥善维护小区共有部分及基本秩序，保障业主安全与环境卫生。聚贤佳苑物业公司对小区公共区域地面开裂、垃圾堆积等问题未及时有效处理，存在管理缺失，未能完全履行法定及约定的义务。

同时根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，物业服务人未适当履行义务的，业主有权要求其承担违约责任。业主邱先生就小区内存在的问题提出投诉，并非“找茬”，该行为属于维护自身合法权益的正当行为，其诉求具有法律依据。

若业主被物业公司起诉，业主应积极应诉，将已收集的证据作为物业公司服务存在瑕疵的抗辩依据，依法主张减免或抵销部分物业费。同时，可考虑提起反诉，要求物业公司对其违约行为（如未尽到安全保障、环境维护等义务）承担相应责任。

柳江区恒美嘉园小区业主韦先生以小区物业公司服务不到位、小区脏乱差、公共设施维护不足等为由，未交纳2019年6月1日至2021年11月30日期间的物业服务费和楼道照明费。2025年6月，该小区物业柳州市鼎安物业服务有限责任公司将韦先生起诉到了法院。

近日，柳江区人民法院判决，被告韦先生支付原告柳州市鼎安物业服务有限责任公司物业服务费2622.2元、楼道照明费150元，共计2772.2元。

无独有偶。三江侗族自治县某小区一些业主同样以物业公司没做好物业服务为由拒绝交物业费，最终导致该物业公司收不齐费用而撤离，并将未交费业主起诉到法院。

法院审理认为，原告物业公司提供的物业服务存在一定的瑕疵，未能达到令全体业主满意的程度，但物业服务过程中所存在的瑕疵不能成为被告业主拒绝交纳物业管理相关费用的正当理由。被告以拒交相关物业费用的办法消极表达对原告服务的不满，既是一种违约行为，也是对已经交费业主的不公平。三江侗族自治县人民法院最终依法判令被告业主向原告物业公司交纳80%的物业费。

从上文事件可知，物业和业主之间存在矛盾，其原因和焦点之一是物业公司提供的物业服务质量。那么，该如何评判小区物业公司服务是否到位呢？

根据《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见》，我市住宅前期物业服务收费管理采取分服务等级定价。住宅前期物业服务分一至五等级，服务内容包括综合服务、房屋管理、公共设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护六个部分，其中一级物业服务是最高服务等级，二级物业服务次之，五级物业服务是对前期物业服务企业最基础的要求。

在综合服务部分，一、二、三级物业要求配备专职客户服务人员，公示24小时服务电话；涉及小区内水、电、气等紧急报修到达现场的时间，一级物业要求在15分钟内，二、三级物业要求在20分钟内。

有关公共秩序维护方面，有较多共性服务：对于配有监控设备系统的住宅小区，需不定期进行调试与保养，做好记录，保证各项监控设备24小时正常运行；实行封闭性管理的住宅小区，主出入口设有24小时值勤；对进出住宅小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理等。

保洁服务方面，要求一级物业服务公共区域保洁每日至少2次；二级物业服务每日至少1次；三级、四级物业服务只要求对公共区域定时保洁，及时清理住宅小区公共区域明显暴露的垃圾，无卫生死角；五级物业服务需保持公共区域清洁。

广西物业管理协会理事、柳州市物业学会原会长陈善谋表示，评判物业服务是否到位，核心标准是“合同约定+法定标准+业主合理需求”三者的结合，绝非业主或物业单方说了算。首先，要按照物业服务合同约定的要求来评判，如合同约定电梯每月至少1次维保、公共区域每日1次清扫，如没做到，那就是物业服务不到位。其次，根据《物业管理条例》等法规要求，比如消防设施必须完好有效、突发故障需在约定时限内响应，如做不到，那就是物业服务不到位。至于业主的合理需求，这个要看具体事例，重点是“合理”二字。

柳州市物业管理行业协会秘书长吴国振表示，物业服务是否到位，要看是偶发事件还是普遍现象，不能以偶发事件作决定，而要进行综合评估、综合评判，最好是由第三方的评估机构来评判。

陈善谋还表示，要约束物业服务到位，相关职能部门还要做好“事前明确标准、事中动态监督、事后闭环问责”三个环节。具体来说就是，相关职能部门事前要出台《物业服务合同示范文本》，明确服务项目、标准、违约的处罚等，避免“模糊条款”导致后续扯皮；事中则要建立常态化监督机制，比如每月抽查物业台账、每季度组织业主代表联合检查，同时开通“物业投诉快速通道”，对业主反映的问题24小时内转办、限期反馈等；事后要强化问责力度，对多次检查不达标、业主投诉率高的物业，责令其限期整改，对整改无效的纳入行业“黑名单”，限制其参与新小区物业服务投标。