南宁中海降桥村往事
- 2026-08-08 12:39:46
南宁中海降桥村往事
后台有粉丝想让明哥聊一下南宁中海未来之境项目，今天安排。 2025年5月，南宁挂牌出让了一宗位于兴宁区昆仑大道旁的降桥村63亩旧改地块，最终被南宁中海毫无悬念的以底价3.65亿元，折合楼面价2797元/㎡成功拿下。这是中海时隔11年后，再次杀回兴宁区。 
▲整个降桥村地块就位于中海国际社区旁，中海拿下最有优势。 该地块有且仅有中海一家开发商报名，原因就是该地块是一宗带建设方案出让地块，需要配建1000㎡自持15年的低碳中心。简单来说这，就是一宗带产业出让的地块，按以前拿地佬的说法这是典型的“产业勾地”。 整个降桥村一二组地块大约132亩，除了保留原来村集体的酒店外，还要建设村民的安置住房和安置商业。中海实际能够开发的面积仅63亩。但从图中就能看出来，这块地不好的地方都是村民的，精华的部分都归开发商了。 
▲沿主干道的部分都是村民的安置房和安置商业。 老南宁地产人对这块地应该不陌生，这不就是当年中海国际社区的商业用地嘛？明哥专门找了一下当年中海国际社区的规划图。 ▲从当年的规划图上确实能看到一块商业综合体地块。 而在当年中海国际社区的整体效果图上，同样能看到这块地当年的规划。在当年的规划中，该地块要建设写字楼、酒店等多种商业综合业态。 
▲由此，我们可知该地块就是当年的商业综合体地块回炉。 那么问题就来了，这块地原本就是中海国际社区的一部分，为何兜兜转转那么多年，直到11年后的2025年才最终出让？ 
中海国际社区往事 2014年2月，中海以24亿元鲸吞当时昆仑大道附近的4宗地块，总共约620亩，放在当时是南宁总价地王级别的成交价。不过，4宗地块的楼面价却非常便宜，4宗地块的成交楼面价分别为1907元/㎡、1669元/㎡、1915元/㎡、1727元/㎡。 
▲4宗地块的平均楼面价仅1805元/㎡。 这块地的楼面价可以说是极低，我们以2009年10月盛天地产以总价17亿元拿下的昆仑大道南侧364亩地块，也就是后来的盛天东郡项目为例。 
▲该地块在2009年时的成交楼面价就高达2474元/㎡。 而周边另一块地则是2012年11月，联发地产以总价6.8亿拿下的金川路92亩地块，楼面价高达3171元/㎡。 
▲联发拿下的地块就是后来的联发尚筑小区。 我们把这三块地的楼面价放在一起对比，你就知道中海国际社区当年拿地的价格有多低。5年之前，附近盛天的拿地楼面价就已经到了2474元/㎡，2年之前，附近的联发拿地，楼面价已经跳涨到了3171元/㎡。 而到了中海这里的2014年，楼面价不涨反降，直接砍到了平均1805元/㎡。就这个楼面价，用地产业内人的话说就叫“售楼部拴条狗都能卖房”。 而中海国际社区当年首期开盘直接放出了5288元/㎡起的价格，贴着周边楼盘的售价“哐哐猛干”。 
▲周边的楼盘直接被中海国际社区的价格战打得苦不堪言。 试想一下，一个如此规模体量的大盘，一次性推出1600多套房子到市场上，价格还如此低，周边的楼盘还用卖？所以，不管周边的楼盘想不想，只能被迫跟进价格战，金源城4980/㎡起，联发尚筑4880元/㎡起，就连长堽路上的云星钱隆御景都打出了3999元/㎡起。 
▲被这么大体量的盘价格冲击，周边楼盘不降价根本卖不掉。 此后，中海国际社区一举成为兴宁区内的“价格屠夫”，中海只要降价促销，周边楼盘不降价就要“爆炸”。明哥依稀还记得，当年中海国际社区引领了南宁楼市的“肉搏文学”兴盛，动不动就是“昆仑大道几盘贴身肉搏”、“昆仑大道某盘近身肉搏”。 
▲仿佛这边的开发商不“肉搏”就不会卖房子。 
“难产”的降桥村旧改 话说，中海当年为什么能用这么低的价格拿到土地？原因就是该项目是南宁降桥村的旧改项目。中海当年在拿地前就承诺必须开发降桥村一二组地块，还直接交了1个亿的保证金。 
▲当时交的钱就是为了拆迁如今的降桥村项目。 然而，从2015年中海国际社区开始卖房，到2025年该地块最终挂牌出让，中间11年时间，降桥村一二组的拆迁几乎没动。当时很多人以为是拆迁难，拆迁户难搞的原因。可后来，我们看到自从国家城中村拆迁专项债一出，官方的拆迁效率直接拉满。 
▲可见只要钱到位了，拆迁城中村就没有慢的。 那为何中海拖拖拉拉这么多年的不愿意去碰这降桥村一二组拆迁呢？坊间众说纷纭，传闻这里面黑幕重重，但明哥觉着不咋靠谱，就懒得说了。咱就说一些台面上的看法吧。 因为这降桥村一二组地块当年规划的是商业用地，中海不愿意“啃骨头”，就想着开发完中海国际社区的住宅后，后面的商业综合体地块直接放弃不要了，钱也当送了。反正该挣的钱挣了，后面的骨头就以难度太大，踢回给官方就好。到时候官方“啃骨头”的时候自然会改规划，到时候再看情况拿不拿。 不过话说回来，中海当年之所以能以这么低的价格拿下国际社区的620亩地块，就是对官方承诺了要接手降桥村旧改的。如果只想吃肉，不想啃骨头，那就真的“太狗”了。不仅是对周边其他房企的不正当竞争，甚至有国有资产流失，官方贱卖土地的嫌疑。 
▲毕竟开了这个口子，以后别的房企就会有样学样了。 至于黑幕说法，也确实有那么一点丝蛛丝马迹可循。2023年9月，曾经任兴宁区书记的南宁副市长刘某民主动投案，官宣落马。 
▲当年刘某民的落马算是捅破了许多兴宁区尘封多年的旧案悬案。 而几乎在同一个时间节点，中海南宁公司也突然换帅了，功勋卓著，可以说一手打下南宁中海庞大江山的前任总经理被调走了，南宁公司被汕头公司代管。 咱就有一说一，当时中海南宁公司的业绩尚可，经营稳健，正在冲刺年底业绩的关键时刻，突然换帅就很难理解。正常情况要换帅，起码也是年底或者年初的时候，因此，该时间节点突然换帅被外界猜测也属正常。 至于两件事有没有关联，就仁者见仁智者见智吧。 
卖不过邦泰的现状 不管怎么说，最后中海是守约把降桥村旧改地块拿下来了，并打造出了新规楼盘中海未来之境。中海未来之境可以看做是中海国际社区的最后一个组团，我们就简单聊聊这个楼盘吧。 这是中海引入一线城市很常见的公建化外立面抬板住宅，整体对标邦泰在鸡村的揽境项目，产品力远超周边的一众旧规小区。 
▲新规产品的得房率、外立面颜值优势就不赘述太多了。 中海未来之境的配套也要好于邦泰揽境，无论是小区门口的地铁站，还是周边的那考河湿地公园、吾悦广场等配套，非常完善。 
▲周边配套完善，铁学商俱全。 但是在市场表现上，中海未来之境竟然被邦泰揽境压着打，也是让明哥怒其不争。该项目的户型偏大，价格偏高，也许是其在市场上的主要抗性。 
▲反正明哥是想不通，他们在刚需区做偏改善产品的逻辑是什么。 如果在户型上能跟邦泰揽境做一样大小，价格上哪怕贵300~500元/㎡，凭借中海的品牌底蕴，还有那考河公园等环境配套，中海未来之境都不该被邦泰揽境压成那样。 
写在最后 只能说，如果没有地价优势的加持，中海这样的央企跟灵活出击的民企正面PK，确实是打不过民企的。 
买了建工城的房子，业主却拿不到房产证的背后 地下室车库塌了，业主能退房款吗？ 公建化住宅的夏季高温大“烤”，邦泰：你直接报我身份证吧！ 夯爆了，南宁最适合“牛马”的未来社区 没毛！房龄28年了房价还能不降反涨！ 南宁保利盛棠印入市，隔壁建发感受到压力了 
凤岭向北，刚需和改善们现在可以看过来了 首献凤岭北便惊呆众人，这个新盘什么来头？ 每年都在进步，他们的成绩惊艳了所有人
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