南宁楼市周报(2026年第29周):商品住宅成交跌破万元,刚需刚改独撑大盘

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商品住宅市场

（一）整体供求：供求双冷，成交量继续低位运行

本周商品住宅市场供求双冷，成交量维持低位。本周（第29周/7月13日—7月19日）商品住宅成交310套、成交面积3.67万㎡、成交均价9539元/㎡、供求比0.58，供应170套、供应面积2.12万㎡。

成交均价9539元/㎡跌破万元关口，较此前高点回落明显，主因本周成交结构以刚需刚改中低价产品为主导，高价改善盘成交占比收缩；成交套数连续处于300-500套低位，反映传统淡季叠加需求观望，供求两端均显疲弱，市场维持筑底震荡态势。

从面积段与总价段双维度看，90-130㎡刚改主力段是本周成交的核心支撑

本榜单仅统计商品住宅（普通住宅）口径，剔除车库/车位、动迁安置房、工业、商业等非普通住宅物业，以更真实反映本周住宅纯新增成交格局。本周商品住宅成交金额榜由保利置业新阳龙腾板块项目领跑，兴宁区长堽望州板块邦泰系多盘集中上榜。

本周成交流量向少数标杆盘集中，保利盛棠印（新阳龙腾）与传媒星城（长堽望州）以量额双料领跑，二者成交套数分别达40套、29套，明显拉开与后续项目的差距；邦泰系（悦九章、朗境、揽境）三盘齐上榜，兴宁长堽望州板块成为本周最活跃板块。同时，万科瑧湾悦、鑫恒楷·汇悦台、凯旋1号·上水湾等改善盘以1.2万-1.6万元/㎡的高均价、少量成交上榜，反映改善需求呈点状释放，与刚需刚改主力走量形成结构性并存，市场活跃度整体仍偏弱。

本周六城区成交分化明显，兴宁区凭长堽望州板块邦泰系放量领跑，青秀区维持全市最高均价，邕宁区量价双弱。

本周延续"量在五象/西乡塘、价在青秀、性价比江南、放量看兴宁"的格局：西乡塘区（86套）与兴宁区（71套）成交量领跑，主要由保利新阳龙腾、邦泰长堽望州两大板块支撑；青秀区均价11688元/㎡维持全市高地，但成交仅26套，改善盘去化偏慢；邕宁区仅10套，远郊去化压力持续突出，区域分化格局进一步固化。

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土地市场

市场整体清淡，仅成交1宗、无新增供应，成交主体为青秀区金湖广场板块一宗商办地块，土地市场供应停滞、成交高度集中于核心区

本周经营性用地市场呈现"供应停滞、成交集中"特征：无新增供应地块，仅青秀区金湖广场板块一宗商办地块（GC2026-022）成交，成交总价2852.56万元、楼面价4560元/㎡、溢价率18.31%，由广西旭坤投资有限公司底价上浮竞得。这一成交进一步印证核心区商办及经营性用地仍具一定竞争力，但纯住宅用地本周零成交，反映当前房企拿地意愿整体谨慎，土地市场清淡格局延续。

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市场总结与后市预判

本周南宁楼市核心特征可提炼为：成交均价跌破万元、刚需刚改产品独撑大盘"。分层来看：

新房市场：本周成交310套、成交均价9539元/㎡跌破万元关口，90-130㎡刚改段贡献约61%成交，市场延续筑底震荡、量价双弱；区域上西乡塘、兴宁靠板块红盘放量领跑，青秀维持高价、邕宁量价双弱，分化持续加剧。

土地市场：经营性用地（纯住宅、商住、商办、综合）本周仅成交1宗、无新增供应，青秀商办地块以4560元/㎡楼面价、18.31%溢价率高溢价成交，成交高度集中于核心区，纯住宅用地零成交，供求整体清淡，全国性民企基本缺席，房企拿地意愿谨慎。

后市短期来看，分主体建议如下：

• 刚需自住客户：当前处于低利率、低首付、补贴红利叠加的窗口期，可重点关注江南白沙星光、西乡塘新阳龙腾、兴宁长堽望州等刚需刚改活跃板块的高性价比房源，优选地铁、配套成熟、去化健康区域，注重居住确定性；

• 改善型客户：可紧盯青秀凤岭北、良庆五象湖核心板块的优质改善盘与第四代住宅，把握核心区稀缺资产的保值韧性，善用"以旧换新"补贴顺畅置换链条；

• 房企：淡季宜"以价换量、控速去化"，聚焦产品力提升与刚改主力段供给，加快回款，规避远郊高库存板块深度扩张。

综合研判，传统淡季叠加政策真空之下，短期市场难有明显回暖行情，去库存仍是主旋律，南宁楼市大概率延续筑底震荡格局。