南宁金湖广场负一层又要＂复活＂了?这次做花鸟市集,我们反而想泼点冷水

 这几天南宁地产圈的朋友应该都刷到了——金湖广场负一层，那个空了不知道多久的"南宁曾经最顶流的地下商业"，又双叒叕有新项目进场招商了。

我们做商业租赁的，看一个铺值不值得推给客户，第一件事永远不是看招商PPT画得多漂亮，而是看三样东西：

① 产权结构能不能统一调度 → ② 动线/出入口能不能把人送进来 → ③ 运营方有没有足够长的钱和耐心

金湖广场负一层，卡在第一关，已经卡了十几年。

根源一句话讲清楚： 

金湖广场2004年建成时，开发商（关联方为南宁百货体系）把地下购物中心划成小块商铺出售，走的是经典的"售后返租"模式——业主买铺，南百统一经营返租，承诺年化收益。

最初十年确实香，一铺难求，这里也确实是广西最早的"下沉式商业广场"之一，南宁百货、人人乐、肯德基扎堆，五象喷泉（后来叫金湖广场）是当时南宁人的城市客厅。

但返租合约到期后（约2013年前后），租金谈不拢——南百提出降租续签，小业主不接受；南百又提出回收产权，但同意的业主份额达不到法定2/3，统一经营就此解体。

此后就是：

商户陆续撤场 → 客流进一步下滑 → 剩余业主更不愿降租 → 负一层逐渐空置碎片化

地铁1/3号线金湖广场站修了N年，施工围挡把地面商业拦腰截断，等通了，动线衔接又没做好——乘客从地铁出来到地面广场要好几个转折，"地铁红利"基本吃不到

同时期万象城、航洋、东盟商务区全面崛起，城市消费重心东移，金湖广场的"唯一性"没了

之后的故事大家都看到了：这些年试过广西大健康购物公园、试过CC公园（Connect Park，东盟潮玩艺术文化园方向），体育教育机构也零星进过……但负一层大面积空置的状态始终没翻过来。

最近甚至有12.86㎡的负一楼摊位拍4万都流拍——不是铺不值钱，是这种"没有墙的独立摊位"根本没法单独产生商业价值，必须整体运营才有意义。

所以你说这地方缺不缺一个"好业态"？缺。但更缺的，是谁能把这个一地碎产权拼成一个棋盘，然后有能力持续输血运营至少18~24个月。

客观说，这次选的方向，比之前几次"大健康""潮玩公园"之类的虚词定位要落地得多。我们逐条拆：

我们不站队唱多或唱空——但如果你是我们服务的品牌方/商户客户，问"这个项目能不能进"，我们会让你先核验以下东西：