南宁富人区不灵了,广西最贵豪宅的商场3亿元被卖

上周，我去逛了一下万象城。

人是真多啊。

吃饭要排队、买饮料要排队、溜冰也要排队。

不是说大环境不好吗？怎么富人区里的商场还这么热闹？

但是，当我把视角转到和万象城距离1公里，南宁最贵豪宅万科瑧山悦楼下的商场“合作路10号”，确实另一番景象。

商场冷清，顾客商家寥寥，几度拍卖，无人接手。

这到底怎么回事？

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南宁最贵豪宅楼下的商场

三度拍卖究竟什么原因

很多人以为华润幸福里是南宁最贵豪宅，实际上并不是。

南宁最贵的豪宅（虽然凯旋1号也很贵，但是在市场认可度上，瑧山悦的知名度更高）其实同样位于东盟商务区的万科瑧山悦，均价4万+/㎡，即使在市场行情不怎么好的当下，其二手房价也在3万+/㎡。

能买这么贵房子的人，基本上是南宁甚至广西手上米最多的那批人。

但是，就是在这个广西顶级豪宅楼下配套的商场，却走出了一条截然不同的路径：三度拍卖无人接手。

2019年，万科瑧山悦配套的商业东盟万科里正式开业。商场总建面约1.8 万㎡，90 套商铺、200 个车位，地上3层+地下1层，全街区半开放式 Street Mall（三首层错落设计）一共4层，装修很有欧式的风格特色。

东盟万科里实景

东盟万科里定位高端艺术生活街区，主打改善圈层消费，当年开业入驻约 40 家品牌。

开业后，我去过几次东盟万科里，街区颇具特色，但是来逛街的人并不多，很多店铺都门庭冷落，人比较多的就是其中的酒吧。

由于种种原因，2023年4月，万科将东盟万科里整体打包出售给中渡资产，同步停用「东盟万科里」名称，更名合作路 10 號；5 月中渡完成重装招商，5 月底全新开业运营。

中渡资产接收后，将合作路10號改造成24小时夜经济社交商业，出租率拉到 92%；然而，仅仅过了 2 年，2025 年底该项目 3 亿元整体挂牌再次寻求转让。

2025年合作路10號挂牌出售

后续通过购买股权、参与经营等方式进行合作，合作路10號出让一事不了了之。

时间到了2026年5月末，合作路10號再度在广西北部湾产权交易所挂牌拍卖。

值得注意的是，此次挂牌无固定底价，转让报价标注面议，整体带租出让，物业参数、出租率 92% 与 2025年挂牌一致。

令人费解的是，6月7日我再次登录北部湾产权交易所官网，合作路10號的挂牌信息已经搜索不到。

或许，在项目内部找到了新的资方接手，又或者是中渡突然“想通了”不卖了。

不管什么原因，占据这东盟商务区的核心位置，顶着南宁最贵豪宅配套商业的光环，合作路10號怎么会沦落到多次拍卖的境地？

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先天不足，运营受限

它可能是南宁最惨商业

要回到上面的问题，咱们要把视野拉到整个东商区、南宁的视角来看。

1、周边强敌环伺。

合作路10號位置虽然好，但是它的周边竞品商业都是谁？1公里，是广西的奢侈品牌最多、人气最高的高端商场万象城；500米，是南宁人气最旺的步行街区东盟盛天地；再远一点，还有会展航洋城等老牌商业，大量客流被这些商业分流，合作路10號这个后来者想突出重围，难度不小。

南宁万象城和项目直线距离仅1公里

2、体量太小，规划太散。

前文说过，合作路10號建筑面积仅1.8万㎡，90个商铺，这个商业就是典型的社区底商的体量。没有对比就没有伤害，万象城商业盒子的建筑面积14万㎡，是合作路10號的7倍；五象万象汇建筑面积6万㎡，是合作路10号的3倍……项目无主力大商超、影院等聚客业态，辐射半径小，难以聚集客流。

东盟万科里规划效果图

3、半开放式露天街区和南宁人的休闲习惯不符合。

南宁夏季漫长，半开放式的街区，进室内空调不够凉快，在室外又热得黏糊糊，逛街休闲的体验感大打折扣。

所以，合作路10號一开始就注定了它的运营之路不好走。

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南宁商业盒子的出路在哪？

老实说，南宁这几年的行情给商业盒子泼了一盆冷水。

繁华热闹闹如老城区北湖板块，江宇世纪广场开业3年就无奈闭店，期间万达、嘉佑城等尝试接手，都没办法盘活商场。

五象这边，五象航洋城在“鸽”了7年，历经6次官宣，最终在2025年5月艰难开业。实际上五象航洋城的开业信心意义远大于经营意义。如今商场虽然开了，但是来逛街的人并不大，大多数时候都比较冷清。

南宁五象航洋城

还有南宁人很期待的龙湖青秀天街。

在经历数次“放飞机”之后也在2025年5月开业，虽然商场外立面和装修颇具现代气息，但是，立面的业态、商家千篇一律，并没有非常特别的品牌和商家，甚至部分楼层还有相当数量的空铺。

对于大多数南宁人来说，商业盒子这个业态早就已经不稀缺，几乎每个城区都有，大家再也不用跨城区消费购物，商业盒子要做的不再是吸引消费者来购物消费，而是能让消费停下来，坐下来。人只有停下来了，才有可能消费。

而如何让人们停下来，就是摆在南宁商业盒子面前的最大难题。

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