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南宁楼市大变局!城市更新重塑格局,机遇都在这了

2026-05-30 21:11:43

引言：500 亿基金落地| 50 + 旧改推进| 主城价值回归 |2026买房逻辑变化——南宁正式迈入「城市更新大时代」

2026 年，南宁按下城市更新加速键。4 月 29 日，南宁市住建局发布《南宁市城市更新规划（2025-2030 年）》（草案公示稿），标志这座向着千万级人口迈进的东盟门户城市，发展逻辑正式切换 ——

这份顶层蓝图覆盖兴宁、青秀、江南、西乡塘、良庆、邕宁 6 大主城区，总面积约665 平方千米，规划至 2030 年，远景展望 2035 年。紧跟国家城市发展战略，房地产从「规模为王」转向产品 + 服务 + 品牌高质量发展，南宁正式进入存量重构、精明增长新周期。

截至 2026 年 3 月，南宁已公示旧改项目超 50 个，涵盖火车站、朝阳商圈、亭子村等核心区，总投资数千亿。

一场由城市更新驱动的楼市变革，正在重塑土地、供应、价值逻辑，机遇与挑战并存。

政策篇：南宁城市更新，一套「组合拳」打到底

1. 顶层框架：500 亿基金 + 省级规划 + 七大原则

① 500 亿城市更新基金，金融引擎启动

2023 年南宁出台更新基金管理办法，由南宁城投发起，带动社会资本，母子基金 + 投贷联动总规模约 500 亿元。母基金存续 10 年，子基金不超 7 年，为海量旧改提供持续资金支持。

② 城市更新七大核心原则

战略引领，系统谋划
因地制宜，分类施策
人民至上，民生优先
安全为基，绿色发展
产业导向，以产兴城
保护优先，活态传承
实事求是，精准更新

③ 广西五年行动方案落地

《广西持续推进城市更新五年行动方案（2026-2030 年）》出台，南宁从外延扩张转向内涵提质，城市更新成为高质量发展核心抓手。

2. 配套政策：买房直接省钱！红利密集落地

① 商转公即将重启，30 年省 6.1 万

80 万贷款、30 年等额本息：公积金月供≈3203 元，商贷≈3373 元，每月省 170 元，30 年累计省 6.1 万元。

② 购房补贴最高省 7 万（以南宁住建实际发布为准，此前购房补贴5000万元按申请先到先得，申请完即止）

三孩家庭：最高补贴 6 万
以旧换新：再补 1 万
多孩叠加：最高可省 7 万元

③ 「好房子」政策窗口期

2027 年 8 月 25 日前拿地、2028 年 2 月 24 日前报建，可享：公摊更小、得房率更高、拓展空间更大。

④ 配售型保障房：4/5 字头上车，南宁已筹集5743 套，均价约 5000 元 /㎡

江南御景：毛坯 4500 元 /㎡
荣和五象学府：精装 5500 元 /㎡
柏翠湾 / 金科博翠天宸：精装 4700 元 /㎡

现状篇：旧改全面铺开，主城焕新进行时

1、城中村改造：千亿投资，22 村计划 5 年改完

① 首批 8 大旧改：授信 590.67 亿元

鸡村、衡阳西路、白沙半岛、平阳村等 8 大项目，由轨道、城投各操盘 4 个，国开行、农发行专项借款落地。

② 5 年规划：22 村、2481 亿、新建 1756 万㎡

改造户数：4.4 万户
改造面积：约 2010 万㎡
总投资：2481 亿元
新建住宅：约 1400 万㎡

③ 第二批旧改已启动。淡村、三岸、金沙湖、龙岗等 11 个片区推进，金沙湖片区前期工作已落地。

2、重点旧改进展：这些片区直接起飞

① 鸡村旧改：产城融合标杆

定位「三大一小」产业核：智能制造总部、低空经济基地、数字科创中心、都市工业社区。建兴路已贯通，周边新盘密集入市：中海未来之境、邦泰揽境、邦泰悦九章、恒力宸望等。

②白沙半岛：唯一临江旧改，授信 124.74 亿。定位高端商文旅集聚区，青秀 — 五象枢纽，价值天花板拉高。

③衡阳西路：补偿 1.4375 万 /㎡，超周边房价。征拆标准高于周边二手房，南铁夜市纳入拆迁范围，老城迎来巨变。

④亭子村开拆、水街基本完工。亭子安置房 11 栋规划中，预计 2027 年 10 月竣工；水街岭南风貌呈现，老城烟火 + 颜值双升级。

截至 2026 年 3 月，南宁公示旧改超 50 个，火车站片区约 5000 亩、四联村约 2800 亩等巨无霸项目启动，土地价值全面重估。

影响篇：城市更新如何重塑南宁楼市？

土地市场：旧改地块成绝对主流

2025 年南宁涉旧改宅地成交占比约50%。南宁明确长期目标：城中村改造用地占住宅供应 60%。2026 年供地主线：老城焕新。

西乡塘：432 亩（第一）
江南：350 亩
青秀：204 亩

土拍格局：国企托底 + 民企突围 + 品牌房企深耕

国企：稳五象、良庆大盘
民企：荣和、悦恒、盛邦活跃
品牌房企：保利、建发拓土北大北路，参与衡阳西路片区城中村改造项目建设

新房供应：旧改盘成主力，四房卖爆

2025-2026 年旧改项目密集入市：邦泰系、中海未来之境、恒力宸望、保利盛棠印、麒麟云境等。

4月新房成交房型占比图

克而瑞·好房点评网显示，2026年4月新房成交面积18万㎡，均价10015元 /㎡，四房成交占比 57.8%（绝对主力），100 万以下房源占比 56.1%，这些关键数据表明，旧改释放大量改善需求，大四房成为市场硬通货。

库存与分化：主城去化快，远郊压力大

截至2026年4月，新房库存：565.58 万㎡ / 50538 套，去化周期：25.6 个月。

区域分化明显：

兴宁区：去化周期仅17.1个月（最优）
良庆区：库存最高（190 万㎡，去化周期34个月）
邕宁区：去化周期73.6 个月（压力最大）

房型分化：

四房：去化周期 20.4 个月（最优）
一房：去化周期 193.4 个月（慎买）

城市格局：「一主三副」多节点

根据规划，南宁持续优化“一体两翼”产业发展格局

“一体”：五象新区建设面向东盟的国际科技创新中心和现代服务业高地
“两翼”：“东翼”将南宁东部新城打造成为向海经济先行先试区；“西翼” “两港一区”打造中国—东盟跨境产业融合发展合作区重要承载地

2024年11月9日，《南宁市国土空间总体规划（2021-2035年）》获得国务院批复，《规划》提出统筹优化城镇空间格局，形成“一主三副多节点”的城镇空间格局。

“一主”：南宁中心城区
‌“三副”‌：武鸣副城区、东部新城、临空经济示范区三大副城新城
“多节点”：隆安县城、马山县城、上林县城、宾阳县城、横州市区和黎塘镇六个地区中心城镇以及五塘镇、金陵镇、那马镇、大塘镇、那桐镇、校椅镇等多个重点镇

核心结论：主城价值回归，成熟配套 + 稀缺地段，成为最大溢价优势

图源：南宁市自然资源局

机遇篇：政府 / 房企 / 购房者，三类主体如何抓机会？

对政府：从「摊大饼」到「精明增长」

供地：主推小而优地块，精准出让
资金：用好 500 亿更新基金，吸引社会资本
产业：复制鸡村产城融合，避免空心化
住房：保障房 + 商品房双轨并行

对房企（投资者）：精耕替代规模

民企：主攻旧改赛道
国企：托底重点区域，稳大盘
品牌房企：抢核心区旧改稀缺地块
产品聚焦：建面约110-150㎡四房改善
窗口期：抓住「好房子」政策红利

对购房者：抓确定性，避坑指南

① 优先买：核心区旧改新房。火车站、鸡村、白沙半岛、亭子、安吉等，配套成熟、流动性好。

② 改善必看：高得房率 + 第四代住宅。鸡村片区新盘性价比突出，对同价位产品形成「降维打击」。

③ 刚需首选：配售型保障房（4-5 字头）。门槛降低，南宁户籍家庭、适龄单身均可申请。

④ 政策红利拉满。商转公 + 购房补贴 + 以旧换新，直接省几万到十几万。

⑤ 避雷提醒：远离去化周期超长的远郊板块；溢价过高的旧改盘，可对比周边次新房。

结语：城市更新不只是拆旧建新，更是供需逻辑、产品逻辑、价值逻辑的全面重塑。

500 亿基金、590 亿首批授信、2481 亿总投资、22 个城中村、7 万购房补贴、6.1 万商转公红利……南宁城市更新的大幕已经拉开，把握更新节奏、匹配产品需求、深耕区域价值，方能在这一轮城市周期中赢得先机。

对于政府而言，需要把握更新节奏，以"小而优"地块策略推动精明增长，以产城融合避免空心化，以双轨住房体系兼顾发展与民生；

对于房企而言，需要匹配产品需求，以"国企托底+本土民企突围+品牌房企深耕"的差异化路径精耕细作，以好房子标准打造核心竞争力；

对于购房者而言，需要深耕区域价值，以"核心地段+高品质产品"的组合穿越周期，以确定性应对不确定性。

THE END

特别提醒：

1、上述研究成果由克而瑞广西区域分析师韦凤仙，通过人机协作综合使用行业Skills功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；

2、AI生成的内容（包括但不限于图片、数据、文字等），并未获得若有的相关权利方的授权，用户需确保其使用、传播（特别是商业用途）时不侵害他人享有的权益；

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