南宁高新区相思湖西路西面GC2026-013地块商办市场深度分析报告

地块概况

GC2026-013地块的基本信息如下表所示：

GC2026-013地块由两宗子地块组成，总出让用地面积33384.66平方米（折合约50.077亩），具体构成如下：

地块一： 面积约21.954亩，用途为零售商业、批发市场用地，起始价227万元/亩。该子地块以纯粹的商业零售及批发市场功能为主，适合布局集中式零售商业或品牌化批发市场等业态。

地块二： 面积约28.123亩，用途更为复合，包含零售商业、批发市场、旅馆及餐饮用地（其中旅馆及餐饮计容占比30%-40%），起始价225万元/亩。地块二的用途复合性更强，尤其是旅馆及餐饮用地的设置，为未来开发中引入酒店、民宿、特色餐饮等体验式业态提供了政策支撑。

该地块有几项核心规划指标值得重点关注：

容积率≤1.5： 在主城区，1.5的容积率对于商办用地而言，意味着极低的建筑密度和更开阔的空间布局。这一指标决定了该地块无法走高密度、高容积的传统商业综合体路线，而是更适合打造具有"街区感"和"呼吸感"的低密商业空间。

建筑限高36米： 结合36米的建筑限高要求，该地块注定无法建造高耸入云的摩天商业大楼，而是更适合营造低密、亲水、漫步式的商业街区或度假式酒店群落。按照层高约3.6-4米的商业标准计算，建筑约可规划为8-10层，但考虑到低密定位，实际开发中更可能以2-5层的多组团建筑群为主。

绿地率≥20%： 20%以上的绿地率要求，进一步强化了该地块的生态属性，有利于营造舒适的商业休闲环境，与周边湿地公园、江景资源形成良好的景观衔接。

起始楼面价约2259元/㎡： 按照出让底价约11311万元和总建筑面积50076.99㎡计算，起始楼面价约为2259元/㎡。这一价格在南宁主城区商办用地中处于相对适中的水平，为未来开发商预留了一定的利润空间。

土地使用年限40年： 作为商服用地，40年的使用年限属于商办用地的标准配置。在当前商办市场投资回报率整体承压的环境下，有限的产权年限要求开发商在产品规划和投资回报周期上更加审慎，需要通过高效的运营模式在有限年限内实现资产价值最大化。

城中村改造背景：GC2026-013地块属于四联村城中村改造项目的一部分。城中村改造是南宁市推进城市更新、提升城市品质的重要举措。随着四联村改造项目的整体推进，周边城市界面将逐步更新升级，基础设施、市政配套、交通网络等都将得到显著改善，这为地块的商业价值兑现提供了良好的外部环境支撑

有老人小孩""物品搬运难"等理由恶意占房的情况。

地理位置与空间格局

GC2026-013地块位于南宁高新区相思湖西路西面，地处相思湖板块的核心地带。从空间格局来看，地块北接规划中的商业圈，南邻可利江湿地公园，东望相思湖，形成了"商业+生态+水景"三位一体的区位格局。这种独特的空间关系，使得地块兼具商业发展潜力与自然景观优势，为开发高品质商业产品提供了得天独厚的条件。

作为四联村城中村改造项目的组成部分，地块所在区域正处于城市更新升级的关键节点。随着改造工程的持续推进，周边道路、管网、绿化等基础设施逐步完善，城市界面焕然一新，区域整体形象和宜商水平将得到显著提升。

生态资源禀赋

该地块最为突出的区位优势之一，在于其丰富的生态资源环绕：

可利江湿地公园： 地块南邻可利江湿地公园，这是南宁市重要的城市生态绿肺之一。湿地公园不仅提供了优质的自然景观，更是市民休闲游憩的热门目的地，每年吸引大量游客前来观光、健身和亲水活动。紧邻湿地公园的区位优势，为地块开发滨水休闲商业、生态主题酒店等业态提供了天然的场景支撑。

相思湖： 地块东望相思湖，相思湖是南宁市具有深厚文化底蕴的城市水体景观。湖光山色与城市生活的交融，赋予了地块独特的诗意气质，有利于打造具有文化调性的商业项目。

这种"左手烟火、右手诗意"的生态格局，在南宁主城区商办用地中实属稀缺，也是地块最具差异化竞争力的核心要素之一。

教育文化资源汇聚

地块周边高校资源密集，广西民族大学、广西艺术学院等知名高校环绕其侧。高校的存在为区域带来了多重价值：

人口集聚效应： 周边数万大学生构成了庞大且稳定的常驻人口基数，为商业项目提供了持续的基础客流保障。

消费活力注入： 年轻学生群体具有强烈的消费意愿和较高的消费频次，对特色餐饮、休闲娱乐、文创产品、社交空间等业态有着旺盛的需求，是推动区域商业活力的重要力量。

文化氛围营造： 尤其是广西艺术学院的存在，为区域注入了浓厚的艺术文化氛围，有利于发展文创产业、艺术街区等特色商业业态，形成独具魅力的商业IP。

文旅IP联动

相思小镇作为区域内已经成熟运营的文旅IP，是地块区位优势的重要组成部分。相思小镇以其独特的建筑风貌、丰富的文化活动和多元的商业业态，已经成为南宁市民和外地游客喜爱的打卡目的地。GC2026-013地块与相思小镇形成地理上的联动关系，未来开发中可以借力相思小镇的客流辐射和品牌影响力，实现客群共享和业态互补。

南宁商办市场整体供需格局

在分析GC2026-013地块的市场前景之前，有必要对南宁商办市场的整体环境进行系统梳理。2026年一季度，南宁商办市场的主旋律已从单纯的规模扩张转向"去库存"与"提质量"并重。

截至2026年3月，南宁新房整体库存面积约为569.44万㎡，去化周期（按近12个月平均流速计算）约为24.8个月。虽然商办产品的去化逻辑缺乏刚性需求的支撑，但随着城市商业能级的提升和产业结构的优化，优质商办资产的需求依然坚挺。

区域表现呈现出明显的差异化特征。良庆区（五象新区核心）作为新兴商务高地，库存面积约为189.39万㎡，去化周期约32.5个月，与其大量的新增供应有关；而青秀区凭借成熟的商务配套和丰富的产业资源，去化周期仅为16.9个月，展现出核心板块强大的吸附力和抗风险能力。

更值得关注的是商铺市场的库存压力。截至20265年3月，南宁商业库存超350万㎡，去化周期超190个月，意味着按当时的去化速度需要约16年才能消化完毕。据南宁人大官微发布的数据显示，2020年南宁人均商业面积已达1.7平方米，而国际上普遍认为人均商业面积在0.8㎡-1.2㎡之间为合理水平，超过即为过剩。南宁的商业面积已明显超标，市场竞争将日趋激烈。

 商办资产价值分化趋势

2026年一季度，南宁商办资产在交易市场上呈现出鲜明的"两极分化"态势：核心地段的优质资产备受追捧，而非核心、老旧资产则面临更大的去化压力。

以江南区星光大道金秋大厦的一间临街铺面为例，得益于优越的位置和稳定的租约，最终以606.6万元成交，溢价率高达222%。这一案例有力地证明了"核心地段+稳定现金流"依然是商办资产最核心的竞争力。

与此同时，大量非核心位置的商铺在法拍市场上表现惨淡。南宁朝阳商圈核心位置的西关路平等商厦4楼一间6㎡商铺在经历一次流拍后以底价1.88737万元成交，平均单价仅3145元/㎡；金湖广场金湖帝景一楼28.45㎡的商铺，总价19.98万元，折合单价7136元/㎡，二拍仍无人竞拍惨遭流拍；邕宁区大唐世家二楼201㎡的社区底商，折合单价2527元/㎡同样流拍。

这种分化传递出一个清晰信号："一铺养三代"的逻辑已升级为"一铺看运营"。在消费升级和体验式商业崛起的背景下，缺乏专业运营支撑的散售商铺，难以适应新的市场需求；而具备统一运营、业态丰富、服务优质的商业项目，则能持续创造稳定的收益。

地块核心机遇

综合地块基本属性、区位条件、周边市场数据以及土地市场环境，GC2026-013地块的核心开发机遇可以归纳为以下几个方面：

（一）低密商服用地的稀缺性

在南宁主城区，容积率仅1.5的商办用地本身就具有稀缺性。这一低密度指标，使得地块能够跳出传统高容积率商业综合体的竞争红海，转而打造具有"街区感"和"呼吸感"的差异化商业产品。在消费升级背景下，消费者越来越追求舒适、开放、有体验感的购物和休闲环境，低密商业空间恰好契合了这一趋势。

结合建筑限高36米和绿地率不低于20%的规划要求，地块天然适合规划为多组团、低层高、大间距的建筑形态，营造出类似"漫步式街区"或"度假式庭院"的空间体验。这种产品形态在南宁市场上较为稀缺，具有明显的差异化竞争优势。

（二）确定的生态红利

紧邻可利江湿地公园和相思湖的区位优势，赋予了地块独一无二的生态价值。湿地公园和江景资源不仅为商业项目提供了优质的自然景观背景，更能够吸引大量追求自然和健康生活方式的消费者。依托这一生态优势，地块非常适合打造滨水休闲商业街、江景精品酒店、生态主题餐饮等业态，将自然景观转化为商业价值。

（三）城中村改造升级预期

作为四联村城中村改造项目的组成部分，GC2026-013地块的商业价值与区域整体更新进程紧密绑定。随着改造工程的推进，周边将逐步实现基础设施升级、城市界面焕新，区域价值正处于上升通道。城中村改造带来的人口结构优化和消费能力提升，将为地块商业项目的长期运营提供持续增长的消费动力。

（四）复合用途带来的产品弹性

地块二明确包含旅馆及餐饮用地（计容占比30%-40%），这一复合用途设置为开发商提供了灵活的产品规划空间。尤其是在当前体验式消费蓬勃发展的市场趋势下，精品酒店、主题民宿等住宿类业态与特色餐饮、文化体验等消费业态的组合，能够有效延长消费者的驻留时间、提高客单价，形成良性的商业生态闭环。

（五）政策利好的叠加效应

南宁市商务局发布的《促进批零住餐业高质量发展若干措施》，从政策层面为批发、零售、餐饮等业态的发展提供了支持。GC2026-013地块中包含的零售商业、批发市场、旅馆及餐饮等用途，与政策鼓励方向高度契合，有望在项目招商和运营中获得政策红利。

面临的主要挑战

在看到机遇的同时，我们也必须正视GC2026-013地块开发面临的现实挑战：

（一）商办物业整体去化难度较大

据克而瑞数据分析，相思湖板块商业物业近一年月均成交量仅为个位数水平，办公物业更是近乎零成交。在这样的市场环境下，如果开发商选择传统的"散售"模式，将面临巨大的去化压力和较长的销售周期。对于总建面积超过5万㎡的大体量商办项目而言，去化难度尤为突出。

更需要警惕的是，截至2025年5月，南宁商业库存超352万㎡，去化周期将近141个月，南宁人均商业面积已达1.7平方米，远超国际公认的0.8-1.2㎡合理区间。在存量商业已经过剩的大背景下，新入市的商办项目面临的竞争压力更加严峻。

因此，开发商需要跳出"卖铺卖楼"的传统思维，更多地从运营角度出发，考虑自持运营、整售给运营机构、或采取创新模式来实现项目的价值变现。

（二）对运营能力提出极高要求

低密商业项目的成功，高度依赖于后期的运营管理能力。相比于标准化的商业综合体，漫步式商业街区、精品酒店集群等业态的运营复杂度更高，需要在品牌招商、业态组合、活动策划、客户管理等方面投入大量的人力、物力和专业经验。

当前南宁商办市场的价值分化趋势表明，"核心地段+稳定现金流"是商办资产的核心竞争力，"一铺养三代"的逻辑已升级为"一铺看运营"。对于GC2026-013地块而言，其成功与否在很大程度上取决于开发商（或运营方）是否具备打造和运营特色商业项目的专业能力。引入成熟的商业运营团队或与知名文旅运营品牌合作，将是降低运营风险的有效策略。

（三）周边商业成交活跃度不高的市场现实

如前文市场数据分析所示，相思湖板块现有的商业物业成交极为有限，说明区域内的商业消费生态尚未完全建立。在这样的市场环境中，新入市的商业项目面临着"既要创造需求、又要满足需求"的双重任务，项目培育期可能较长，短期内难以实现理想的投资回报。

开发商需要做好长线运营的心理准备，将项目定位从短期的销售回款转向中长期的资产升值和运营收益，通过持续投入和精细化运营来逐步培育市场、积累客群。

开发方向建议

基于以上对机遇与挑战的综合分析，结合地块的规划条件和区位特征，对GC2026-013地块提出以下开发方向建议：

（一）漫步式商业街区

充分利用1.5低容积率和36米限高的规划优势，打造开放式、低密度的漫步式商业街区。建筑形态以2-4层的多组团建筑群为主，通过丰富的景观庭院、连廊步道、小型广场等公共空间，营造出"边走边逛"的沉浸式消费体验。

业态组合方面，可以引入特色餐饮、独立咖啡馆、精品零售、文化书店、手作工坊、轻食酒吧等年轻化、体验化的消费业态，契合周边高校学生和文旅打卡人群的消费偏好。同时，适当配置户外市集、演出舞台等弹性空间，为举办文化活动、创意市集等运营活动提供场地支持。

（二）精品酒店与低层酒店/餐饮集群

地块二明确包含旅馆及餐饮用地（计容占比30%-40%），为发展酒店餐饮业态提供了政策依据。建议充分利用紧邻湿地公园和江景的生态优势，打造面朝江景的精品酒店或度假式民宿集群。

酒店产品可定位为中高端，以2-4层的低层建筑为主，每间客房均可享有江景或湿地公园景观视野。结合周边相思小镇的文旅氛围，酒店可融入民族文化、艺术创意等主题元素，形成独特的品牌辨识度。

餐饮集群方面，可打造滨水景观餐厅、露台烧烤花园、深夜食堂聚集地等特色餐饮空间，将"美食+美景"的体验价值最大化。

（三）文创街道与艺术社区

广西艺术学院等高校的艺术人才资源，为地块发展文创产业提供了独特的土壤。建议在商业街区中规划一条以文化创意为主题的艺术街道，引入独立设计师品牌、原创手工作坊、艺术画廊、摄影工作室、非遗体验馆等文创业态。

通过与高校艺术院系建立合作机制，定期举办艺术展览、创意市集、音乐演出等文化活动，将街道打造成为南宁市的文化艺术新地标和网红打卡目的地。文创街道的引入不仅能够提升整个项目的文化调性和品牌价值，还能有效吸引年轻消费群体和文旅打卡人群，形成持续的客流吸引力。

（四）滨水休闲商业带

依托可利江湿地公园和相思湖的水景资源，在地块南侧或东侧规划滨水休闲商业带。以亲水步道、观景平台、滨水广场等公共空间为骨架，沿水岸布局休闲咖啡、茶饮、轻食、户外运动体验等业态。

滨水休闲商业带的打造，不仅能够最大化地利用地块的生态景观优势，还能与湿地公园形成功能互补和客流互动，将公园游客转化为商业消费客群。在周末和节假日，滨水休闲商业带有望成为区域内最具人气的休闲目的地。

（五）整体开发策略建议

在具体开发策略上，建议开发商注重以下几点：

品牌化运营优先： 引入具有成功运营经验的商业运营团队或文旅品牌，以专业的运营能力保障项目的长期竞争力。在南宁商办市场"一铺看运营"的时代，运营能力是低密商业项目成功的关键，远比建筑形态本身更加重要。

分期开发、滚动运营： 对于5万㎡的大体量项目，建议采取分期开发策略。一期可优先启动滨水商业街区和精品酒店板块，通过先行示范效应带动后续板块的招商和销售。同时，每期开发完成后即投入运营，通过运营实绩增强市场信心。

注重IP打造和内容运营： 在社交媒体传播主导消费决策的时代，商业项目的"内容力"至关重要。建议从规划阶段就注重打造项目独特的IP形象和内容话题，通过持续的活动策划和新媒体传播，将项目打造为南宁的城市文化新名片。

灵活的盈利模式组合： 在散售可能面临困难的市场环境下，建议采取"部分散售+部分自持运营+部分整售"的灵活盈利模式。酒店板块可考虑整售给酒店运营品牌或自持运营，商业街区可部分散售、部分统一运营，通过多元化的盈利模式平衡现金流和长期收益。

对接政策红利： 积极对接南宁市商务局《促进批零住餐业高质量发展若干措施》等相关政策，在项目招商和运营中争取政策支持，降低企业入驻成本，提升项目的市场竞争力和租金稳定性。

综合价值研判

GC2026-013地块是一块"性格鲜明"的土地。它以低密度、生态化、复合型的独特属性，在南宁商办用地市场中独树一帜。在传统商办物业面临去化挑战的市场背景下，这块地的价值释放，高度依赖于开发者的产品定位能力和运营管理水平。

从积极因素来看，地块约2259元/㎡的起始楼面价处于合理水平，与南宁全市商办用地多数月份底价成交的市场特征一致，为开发商预留了利润空间；紧邻湿地公园和江景的稀缺区位，赋予了项目显著的生态溢价潜力；多元化的周边客群结构——高校学生群体、文旅打卡人群、区域商务人群——为商业运营提供了坚实的消费基础；城中村改造带来的区域升级预期，将在中长期持续推动地块价值的释放；南宁市《促进批零住餐业高质量发展若干措施》等政策的出台，为项目运营创造了有利的外部环境。

从审慎因素来看，相思湖板块商业物业月均成交量仅为个位数、办公物业近乎零成交的市场现实，说明区域商办市场仍处于培育期，项目培育周期可能较长；南宁商业库存超352万㎡、人均商业面积1.7㎡的过剩现状，意味着新入市项目将面临激烈的存量竞争；南宁甲级写字楼空置率偏高（凤岭板块36.6%、五象新区47.9%）的大背景，也从侧面反映出南宁商办市场的整体承压态势；大体量商办项目对资金实力和运营能力的要求极高；40年产权年限在当前市场环境下对投资者吸引力存在一定制约。

总体而言，GC2026-013地块的出让，是南宁高新区完善城市功能、提升区域品质的重要一步。在南宁商办市场从"规模扩张"转向"价值回归"的深度调整期，这块地的开发不应走传统的"建了就卖"路线，而是需要以运营为核心、以内容为驱动、以差异化为竞争策略，充分发挥其低密生态、复合用途、文旅联动的独特优势，打造一个真正具备持续运营能力和品牌价值的特色商业项目。对于具备专业运营能力和长期持有意愿的开发商而言，这块地蕴含着在南宁高新区打造标杆商业项目的独特机遇；而对于缺乏运营经验或追求短期回款的开发商来说，则需要审慎评估自身的资源禀赋和风险承受能力。一个好的商业项目，往往能点燃整个片区的活力，而GC2026-013地块正蕴含着这样的可能性。

上述研究成果由克而瑞广西 分析师 刘志敏，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的行业skills功能撰写。

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1、上述研究成果由克而瑞广西分析师 刘志敏，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的行业skills功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；

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