南宁商铺20年沉浮记,谁的泪在飞?

一铺养三代？别再做梦了！时代已变，现在是一铺坑三代。

最近几年的南宁商铺，正在经历一场无人幸免的“集体塌房”——从朝阳老牌商圈到五象新贵板块，无一例外。

如果说买住宅是很惨，那高位买了商铺的人则是巨惨。曾经三五万甚至十万一平米的商铺，现在不但跌入一两万的价格，很多铺面甚至落入“旺铺转让”的空置境地。租又租不出，卖又卖不掉，物业费和资金成本却高得可怕。

过去20年，南宁的商铺市场究竟发生了什么？如今的商铺市场真实现状如何？高位买铺的投资者又该何去何从？是时候该扒一扒了。

2003-2018年

狂飙的15年，最贵10万元/㎡

商铺的疯狂，远胜于住宅。

给各位举几个例子。

早在2003年，朝阳万达广场开盘，外铺均价3.7万元/㎡，内铺均价也要3.2万元/㎡。

▲早期的朝阳万达广场广告

当时的广告语很牛很直接，叫“我的商铺，我的银行，我的提款机”。

不过，有一说一，那时买铺的人确实是赚大了，租金收益稳如老狗。

2012-2013年青秀万达广场商铺几次开盘，都卖爆了，一楼铺面主力价达到5-9万元/㎡，仍然被一扫而空。

全国各地投资者蜂拥而至，简直是抢红了眼，都觉得“买到就是赚到”。

更狠的是商务区的保利东盟国际第一街。

▲保利东盟国际第一街

2009年8月，其商铺开盘价2-4万元/㎡；10月推新涨到3-5.5万元/㎡，两月涨超1万。

更狠的还在后头。2010年8月，最后一期52间商铺开售，竟然卖到了10万元/㎡的天价，创造了南宁商铺界的神话。

随后几年，商铺市场一路飘红，业界流传一句话：初级玩家买房，高级玩家买铺。

小剑清晰记得，就连大沙田广场的景皇国际，商铺开盘价也多在3-8万元/㎡。

哪怕到了2020年左右，哪怕是在新区的五象新区，哪怕是没有人气的生铺，一楼铺面也普遍在3万元/㎡以上。

3万好比基础值。彼时流行一句话：“在南宁，闭着眼睛买铺都能赚钱”。

那时候的售楼部像菜市场，有人拿着百万现金直接定铺，生怕错过“最后的机会”。

最近5年

跌到脚脖子，到处“旺铺转让”

曾经有多疯狂，如今就有多恐慌。

如果说住宅的价格叫腰斩，商铺的价格应该叫脚脖子斩。

最近，我们帮很多投资者拍了很多铺面，单价低至3-5千元/㎡。要知道，这些铺面开盘时至少是2-3万元/㎡的。

▲1月29日，我们帮客户拍下一栋超1100㎡商铺，单价仅3000元/㎡

神盘一般的青秀万达广场，无论写字楼还是商铺，都跌入了谷底，写字楼五六千，商铺一两万都未必有人接盘。

尤其是金街，换了几手，运营了几次，依然旺不起来，号称“永不跌”的核心资产，如今却成了很多人的烫手山芋。

东盟国际第一街就更不用说了，早些年就爆发了大规模维权。

▲保利东盟国际第一街的维权

如果你常逛街就会发现，那些号称一铺养三代的旺铺，如今很多都已经空置，走几步就能看到“旺铺转让”。

▲“旺铺转让”越来越多

数据是最好的例证。

据机构统计，目前南宁商铺存量超300万㎡，去化周期长达10年。

说到底，还是供求关系。生意不好做了，买铺的人少了，价格自然暴跌，空置率也高了。

数字惊魂

南宁商铺崩盘实录

①价格崩塌时间线

2008-2015年：南宁核心地段一楼商铺均价从2万元/㎡飙升至5万元/㎡，年涨幅超20%，最高的商铺卖到10万元/㎡。

2016-2020年：价格滞涨，有价无市开始显现，不再像以前一样疯涨了。

2021-2025年：全面下跌，普遍跌幅达到40%-70%，远大于住宅跌幅。

②租金断崖式下跌

2015年平均租金回报率可以达到6-8%，甚至超过10%也并不少见。

2025年主力租金回报率只有1.5-3%，已经跑输通胀、跑输存款、跑输理财了。

③空置率恐怖飙升

2015年全市商铺空置率极低，只有8-12%，哪怕非核心地段商铺也非常火爆。

2025年全市商铺空置率陡增，已经上升到25-35%，重点区域如五象新区，部分板块空置率超50%。

部分2017-2023年交付的住宅小区沿街商铺空置率甚至达到70%以上。即便一些老小区，原本一些熟铺现在也出现了空置现象。

④天量库存去化艰难

当前南宁商铺存量超过300万㎡，不少新项目商铺积压几年了卖不掉。

按年均去化30万㎡计算，也得10年以上的时间，远高于住宅的去化时间。

以前开发商做物业类型配比的时候，都希望加大商业配比（商业利润高，好去化）。现在很多开发商都希望能商改住，尽量降低商业配比。最近几年，确实有个别项目实现了商改住。

5大死因

不只是电商冲击

南宁的商铺何以至此？怪电商，不能只怪电商，小剑以为，这是多方面冲击的结果。

①电商绞杀，线下商业血流成河

不得不承认，现在人的消费习惯已经改变，手机线上消费已经成为主流。

数据统计，2023年南宁社会消费品零售总额40%来自线上，且每年增长15%。许多品牌的实体店，已经成了“展示厅”和“试衣间”。

②供应过剩，供求关系失衡

前些年的商业超量供应，导致南宁商业出现严重供大于求，价格暴跌，空置增多，也就在所难免了。

看看这些年的小区，80%都是外围一圈商铺，有一楼就算了，很多小区二楼三楼也是商铺，规划配置上就注定了今天这个结局。

③商圈转移加速，旧中心快速凋零

从朝阳→金湖→东盟商务区→五象，南宁商圈几乎每5年一转移。每次转移，都留下一批“前朝遗老”在风中凌乱。

老市中心附近的中山路万象汇很是挣扎，金湖广场的那几个商业体也是半死不活，梦之岛百货、南城百货们更是如此。

近几年，南宁很多大型商场被迫关门歇业，乃是时代之必然。

④消费降级+人口分流

如你所见，钱不好赚了，大家都捂紧了钱包。与此同时，南宁人口增长放缓，新板块增多，购买力也在分流，集中效应不再，早已不是20年前朝阳一家独大的局面。

⑤运营模式落后，同质化严重

10个商业体，9个是“餐饮+服装+影院”的老套路，消费者早腻了。

大部分商业体缺乏个性化运营，缺乏体验式消费，缺乏适合现今消费者喜欢的配置，已经跟不上时代的发展。

就像2025年开业的五象航洋城，还是老套路。开在后面，却不思进取。如今刚半年时间，其人气、营业额都不容乐观。

帮你止损

1个月全款收铺，无中介费

南宁商铺的黄金时代，早已经结束了。那些诱人的概念、规划、新区神话，都已经失效。

现在，摆在高位入手商铺的持有者面前的，只有两条路：

第一条路：继续自欺欺人，抱着“资产幻觉”不放，每月倒贴，等一个永远不会来的春天。

第二条路：直面现实，壮士断腕，拿回现金，抓住下一个更好的机会。

如何快速拿回现金？如何拿到比市场价更高的价格？谁愿意接盘？

我们来接。我们承诺，只要产权清晰，只要价格合理，只要租约稳定，我们就敢掏钱。

传统销售，挂牌1年2年未必出得掉，我们可快速帮你出货，且价格更好。

不是分期，而是全款收铺。

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✅ 你已挂牌超过半年，连个看铺的人都没有；

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✅ 你的商铺带有稳定的租约；

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止损、活下去、现金为王，才是王道。如果你是以上类型的投资者，欢迎联系我们。

▲七小剑老师简介

七小剑老师具有18年地产经验，自身买卖过10几个资产，帮助1000多位粉丝买过房买过铺，实战经验丰富，请符合条件的投资者直接加小剑老师微信（微信号：hyg121212）。哪怕买卖不成，加一个帮你置业、投资参考的资深人士也不错（添加微信请备注“你的姓名+小区名字+是否带租约”）。

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